얼마 전 상담 중에 이런 전화를 받았습니다.
“중과 유예 5월에 끝난다는데, 진짜 이번엔 연장 없나요?”
저도 바로 시행령 개정안을 다시 확인했습니다. 2026년 1월 2일 발표된 개정안에는 재연장 내용이 포함되지 않았고, 정부 입장도 명확했습니다. 방향은 분명합니다. 다주택 보유에는 부담을, 지방·실수요에는 혜택을.
지금은 ‘느낌’이 아니라 숫자로 판단해야 할 시기입니다.
다주택 양도세 중과, 5월 9일이 사실상 마지막
현행 소득세법 시행령에 따르면 2026년 5월 9일까지 양도하는 경우에만 중과 배제가 적용됩니다. 그 이후에는 다시 중과가 복원됩니다.
중과가 적용되면 어떻게 될까요?
2주택자는 일반세율에 20%가 더해지고, 3주택자는 30%가 가산됩니다. 장기보유특별공제도 배제됩니다.
최근 조정대상지역 내 2주택을 보유한 고객의 세액을 계산해봤습니다. 5월 이후 매도할 경우 세 부담이 약 2,000만 원 증가하는 구조였습니다. 결국 그분은 4월 말 잔금으로 방향을 잡았습니다.
이 차이는 시장 전망이 아니라 세율 차이에서 나옵니다.
고가주택 2주택자, 간주임대료 확대
또 하나 조용히 바뀐 부분이 간주임대료입니다.
기준시가 12억 원 초과 고가주택을 2주택 이상 보유한 경우 과세 범위가 넓어졌습니다.
간주임대료는 전세보증금 3억 원 초과분의 60%에 대해 이자상당액(2025년 기준 3.1%)을 적용해 계산합니다.
예를 들어 고가주택 2채, 전세보증금이 각각 8억 원이라면 총 16억 원입니다. 이제는 합계 12억 원 초과분인 4억 원에 대해 간주임대료 과세가 이루어집니다.
고가 전세를 운용 중인 다주택자라면 반드시 다시 계산해보셔야 합니다. 생각보다 차이가 큽니다.
인구감소지역, 이번 개정의 핵심 수혜
반대로 혜택은 명확히 지방으로 향합니다.
1주택자가 인구감소지역 주택(기준시가 4억 원 이하)을 추가 취득해도 기존 1세대 1주택 특례를 유지할 수 있습니다.
양도세는 12억 원 이하 비과세, 초과 시 장기보유특별공제 우대가 적용됩니다. 종부세도 기본공제가 9억 원에서 12억 원으로 상향되고 고령자·장기보유 공제 적용이 가능합니다.
다주택자의 경우에도 비수도권 인구감소지역 9억 원 이하(그 외 지역 4억 원 이하) 주택은 주택 수에서 제외됩니다.
전략적 선택지가 분명히 생긴 셈입니다.
비수도권 미분양, 지원 신호 강화
비수도권 준공 후 미분양 주택을 취득하는 1주택자에 대한 특례 기준도 6억 원에서 7억 원으로 상향됐습니다.
실제 지방 미분양 아파트를 매입한 고객 사례에서는 종부세 기본공제 12억 원 적용이 가능해지면서 보유세 부담이 크게 완화됐습니다.
이번 개정은 단순 세율 조정이 아니라 지방 시장 유도 정책에 가깝습니다.
가족 간 저가 거래, 취득세 리스크 확대
배우자·직계존비속 간 주택을 시가 대비 현저히 낮은 가격으로 거래하면 증여로 간주돼 무상세율 3.5%가 적용됩니다.
현저한 저가 기준은 시가와 차액 3억 원 이상 또는 시가의 30% 이상 차이입니다.
조정대상지역 내 3억 원 이상 주택 증여 시 12% 중과세율이 적용됩니다.
절세 목적의 가족 간 매매라면 반드시 다시 구조를 점검해야 합니다.
생애최초·출산 가정, 취득세 감면 확대
생애최초 주택 구입자는 취득세 100% 감면이 연장됐고, 인구감소지역 내 생애최초 구입 시 감면 한도는 200만 원에서 300만 원으로 확대됐습니다.
출산·양육 가정 역시 취득세 100% 감면, 한도 500만 원이 적용됩니다.
실수요자 지원은 유지·확대 기조입니다.
다주택 양도세 중과 유예는 5월 9일이 사실상 분기점입니다.
조정대상지역 다주택자라면 매도 여부를 감으로 결정하면 안 됩니다. 세액 차이가 수천만 원 단위로 벌어집니다.
지금은 방향을 예측할 때가 아니라, 숫자를 확인할 때입니다.
