부동산 시장을 지켜보면서 느낀 게 하나 있습니다. 연말, 특히 12월 시장은 기회와 위험이 동시에 움직이는 시기라는 점입니다.
초보 시절엔 저도 “아파트값이 오르는데, 지금 들어가야 하나?” 고민하며 밤새 뉴스와 통계를 뒤적였던 기억이 있습니다. 2023년 연말에는 서울 아파트 경매로 15% 차익을 보기도 했지만, 반대로 미납 세금 문제로 꽤 고생했던 적도 있었죠. 연말 시장은 늘 이런 양면성을 가지고 있습니다.
2025년 12월 15일 기준, 부동산 시장의 핵심 키워드는 명확합니다. 서울 아파트값 상승세 지속, 그러나 거래량은 축소. 이 흐름을 바탕으로 투자자 입장에서 매수·매도 타이밍을 정리해보겠습니다.
이번 주 주요 정책 흐름, 어떻게 봐야 할까?
이번 주 정책 이슈의 중심은 공급 확대와 규제 완화 기조 유지입니다. 정부는 2025년 서울 30만 가구, 전국 80만 가구 공급 계획을 다시 한 번 확인했습니다. 10·15 대책 이후 서울 전역이 규제 지역으로 묶였지만, 동시에 공공주도 3080+ 대책을 통해 재개발·재건축 사업 속도를 끌어올리겠다는 메시지도 분명히 했습니다.
저도 2024년 비슷한 정책 흐름이 나왔을 때, 재개발 예정지 빌라 경매에 참여한 적이 있습니다. “이게 단순 규제일까, 아니면 공급 신호일까?” 고민했는데, 결과적으로는 공급 기대가 먼저 반영된 타이밍이었습니다.
한편, 고가 자산 규제 강화 논의가 다시 수면 위로 올라왔고, 설문조사에서도 투기 억제(31.3%)가 최우선 과제로 꼽혔습니다.
제 경험상 이런 이슈는
- 단기적으로는 매도 심리를 자극하지만
- 중장기적으로는 공급 확대 기대를 키워 시장을 안정시키는 방향으로 작용하는 경우가 많았습니다.
시세 흐름: 가격은 오르는데, 거래는 줄었다
이번 주 가장 눈에 띄는 변화는 역시 서울 아파트값 상승세입니다. 한국부동산원에 따르면 12월 둘째 주 서울 아파트값은 0.18% 상승, 전주(0.17%)보다 상승폭이 소폭 확대됐습니다. 강남권과 한강벨트를 중심으로 재건축 기대감이 다시 반영되고 있는 모습입니다.
흥미로운 건 거래량입니다. 거래는 여전히 평균의 3분의 1 수준에 머물고 있는데, 가격은 쉽게 내려오지 않습니다. 제가 최근 강남권 물건을 검토하면서도 느낀 게 있습니다.
“거래는 없는데, 호가는 안 내려온다.” 이건 시장이 아직 하방보다 상방을 더 의식하고 있다는 신호로 읽힙니다.
지방 시장은 아파트값이 0.02% 보합세를 유지하며 아주 느리게 회복 조짐을 보이고 있습니다. 특히 주목할 점은 아파트 매매 비중이 80%로 최고치를 기록했다는 점입니다. 빌라·연립 수요가 위축되면서, 이른바 ‘똘똘한 한 채’ 선호 현상이 더 뚜렷해지고 있습니다.
전셋집 부족 이슈까지 겹치면서 서울 중심의 매수 심리는 쉽게 꺾이지 않는 분위기입니다. 다만 저는 이런 쏠림 현상이 장기적으로는 지방에 기회가 될 수도 있다고 보고 있습니다.
이번 주 매수·매도 신호, 이렇게 해석합니다
투자자 관점에서 이번 주 시장은 ‘무조건 매수’도, ‘전면 매도’도 아닌 선별적 대응 구간에 가깝습니다.
매수 신호가 비교적 뚜렷한 곳
- 서울 재건축·재개발 예정지 경매 물건
10·15 대책 이후 거래는 줄었지만, 호가가 안정되면서 바닥을 확인하는 과정으로 보입니다.
매도를 고민해볼 구간
- 지방 아파트
현재는 보합세를 유지하고 있지만, 공급 확대 정책을 고려하면 중장기적으로 하방 압력이 존재합니다. 이미 수익이 난 상태라면, 지금이 정리 타이밍일 수도 있습니다. 고가 자산 규제 논의 역시 일부 보유자에게는 부담 요인입니다.
한편, 아파트 쏠림 현상 덕분에 빌라·오피스텔은 상대적으로 가격 부담이 낮아진 상태입니다. 다만 이 경우 전세사기 여파와 권리 분석 리스크는 반드시 함께 고려해야 합니다.
실전 투자자에게 드리는 한 가지 팁
정책과 시세가 동시에 흔들리는 구간에서는, 경매 물건의 권리 분석이 평소보다 더 중요해집니다.
저도 과거 서울 아파트 경매에서 미납 세금을 놓쳐 손실을 볼 뻔한 적이 있지만, 요즘은 반드시 현장 방문과 함께 개발 호재가 실제로 살아 있는지를 직접 확인합니다.
거래가 줄어든 지금 같은 시기는, 오히려 저가 낙찰 기회가 숨어 있는 구간이기도 합니다. 서울과 지방을 나눠 분산 투자하고, 재개발 예정 빌라처럼 정책과 연결된 자산을 선별한다면 충분히 기회를 만들 수 있습니다.
이번 주 부동산 시장은 상승 기대와 관망 심리가 공존하는 구간입니다. 정책 흐름을 읽고 경매를 활용한다면, 조심스럽지만 의미 있는 매수 기회를 잡을 수 있습니다. 서두르지 말고, 구조를 먼저 보세요.
