💬 “말로만 한 건 믿을 수 없습니다”
지난달 전세 계약을 체결한 40대 A씨 부부는 큰 낭패를 겪었습니다.
계약 당시 중개인이 “이사 전 벽지 교체와 도배는 해드릴게요” 라고 약속했지만, 막상 이사 날에는 아무런 조치도 없었습니다.
집주인은 “서면으로 한 말이 아니면 난 모른다”며 책임을 회피했고, A씨는 결국 200만 원 가까운 비용을 자비로 부담해야 했습니다.
이런 사례는 결코 드물지 않습니다.
계약서에는 말이 아니라 ‘문장’이 필요하기 때문입니다. 특약은 예상치 못한 분쟁을 막아주는 가장 강력한 안전장치이자, 단 한 줄로 수백만 원을 지켜주는 든든한 보험입니다.
⚠️ 특약이 왜 중요한가 – 실제 분쟁 사례
- 사례1 잔금 직후 입주하려 했지만, 기존 세입자가 나가지 않아 입주 지연
→ 특약이 없어 새 매수인이 보증금 반환 소송까지 진행해야 했습니다. - 사례2 전세보증보험 특약 없이 계약 진행, 집주인의 다중 근저당 사실이 뒤늦게 드러남
→ 경매로 넘어가며 보증금 전액을 손해 봤습니다. - 사례3 수리 약속을 구두로만 하고 특약에 기재하지 않음
→ 계약 당일 약속 불이행에 대해 배상받지 못했습니다.
특약 한 줄의 유무가 수백만 원, 때로는 수천만 원의 차이를 만들어냅니다.
✅ 꼭 넣어야 할 필수 특약 5가지
1. 중도금·잔금 지급 조건
[잔금 지급 시까지 기존 임차인 퇴거 및 실입주 가능 상태를 이행하지 않을 경우, 잔금 지급일을 연기하거나 계약금 반환을 요구할 수 있다.]
→ 기존 세입자가 있는 매물이라면 무조건 포함해야 할 특약입니다.
2. 전세보증보험 가입 조건
[임차인은 전세금 반환보증보험에 가입하며, 임대인은 가입에 필요한 서류 제출 및 정보 제공에 협조한다.]
→ 깡통전세나 경매 위험으로부터 보증금을 지킬 수 있는 핵심 조항입니다.
3. 시설 수리 및 원상복구 관련
[임대인은 이사 전 도배·장판·난방 상태를 정상적으로 수리해 인계하며, 입주 후 7일 이내 발생한 하자에 대해 책임진다.]
→ 입주 전후 집 상태 관련 분쟁을 예방할 수 있습니다.
4. 하자 발생 시 대응 방식
[입주 후 30일 이내 주요 하자가 발생할 경우, 임대인은 즉시 수리하거나 비용의 일부를 부담한다. 수리를 거부할 경우, 임차인은 보증금에서 해당 비용을 공제할 수 있다.”]
→ 보일러 고장, 누수 등 입주 초기에 자주 발생하는 문제에 대한 실질적 보호장치입니다.
5. 계약 해제 및 손해배상
[계약 해제 시 위약금은 계약금의 10%로 정하며, 정당한 사유 없이 계약을 이행하지 않을 경우 민법 제565조에 따라 손해배상 책임을 진다.]
→ 일방적인 계약 해제나 불이행에 대한 최소한의 보호조항입니다.
✍️ 특약 작성 시 주의할 점
- 모호한 표현은 금물: ‘적당한 시기’ 대신 ‘잔금일 3일 전까지’처럼 구체적인 날짜와 조건을 명시해야 합니다.
- 중개인의 반대에도 직접 작성 가능: 중개사가 “굳이 특약 안 넣어도 된다”고 하더라도, 직접 자필로 작성 후 서명하면 법적 효력이 충분합니다.
- 계약서 날인 전 특약란 확인 필수: 계약서 인쇄본에 특약이 누락되지 않았는지 반드시 확인하고 서명해야 합니다.
전세 계약일수록 특약이 더욱 중요합니다.
서면 없는 약속은 쉽게 무력화되며, 분쟁 발생 시 입증 수단이 되지 못합니다.
🧑💼 부동산 전문가의 한마디
특약은 보험입니다. 한 줄의 문장이 수백만 원의 손해를 막을 수 있어요. 특히 요즘 같은 고금리·역전세 시대에는 특약이 계약의 절반이라 생각하시고, 꼭 챙기시길 바랍니다.
