“3회 유찰이면 거의 반값 아닌가요? 이건 무조건 들어가야죠?”
작년에 실제로 들은 말입니다. 겉으로 보면 맞습니다. 감정가 4억짜리 물건이 3회 유찰되면 최저가는 약 2억 480만 원, 거의 절반 수준입니다.
그런데 등기부를 열어보니 선순위 임차인 보증금 2억 원을 인수해야 하는 구조였습니다. 낙찰가 1억 5,000만 원에 보증금 2억 원을 더하면 실제 투자금은 3억 5,000만 원입니다. ‘반값’은 사라졌습니다.
유찰 3회 물건은 분명 기회가 될 수 있습니다. 하지만 싸 보이는 데에는 반드시 이유가 있습니다.
경매, 왜 세 번이나 유찰됐을까
경매는 시장입니다. 세 번이나 아무도 입찰하지 않았다는 건 이미 누군가 분석했고, 뭔가 걸린다는 뜻입니다.
제가 본 사례 중에는 낙찰가가 1억 원인데, 임차인 보증금 1억 5,000만 원을 인수해야 하는 구조가 있었습니다. 아무도 안 들어간 이유가 명확했습니다.
다른 경우는 명도가 쉽지 않은 점유자, 불법 증축, 맹지 문제, 입지 악조건 등이었습니다. 유찰은 단순히 “비인기”가 아니라 “리스크 반영”일 가능성이 큽니다.
배당표를 보면 숫자가 달라진다
유찰 물건을 보면 가장 먼저 배당표부터 봅니다. 여기서 인수 금액이 결정됩니다.
예를 들어 낙찰 예상가가 2억 원이고, 선순위 근저당 1억 5,000만 원은 배당으로 소멸한다고 가정해보겠습니다. 임차인 보증금 1억 원 중 5,000만 원만 배당을 받고, 5,000만 원이 남는다면 그 금액은 낙찰자가 인수해야 합니다.
겉으로는 2억짜리 물건이지만 실제 투자금은 2억 5,000만 원이 됩니다.
배당표를 보지 않고 “최저가가 싸다”는 이유만으로 접근하면 거의 반드시 계산이 틀어집니다.
명도, 생각보다 오래 걸린다
현황조사서를 보면 점유자 상황이 나옵니다. 전입 여부, 계약 관계, 명도 의사 등이 단서입니다.
제가 상담했던 한 물건은 점유자의 “법적 대응 예정”이라는 문구가 적혀 있었습니다. 실제로 명도에 1년 가까이 걸렸고, 변호사 비용만 500만 원 이상 들었습니다.
명도가 6개월만 지연돼도 이자 비용과 기회비용이 붙습니다. 그 사이 시장 상황이 바뀌면 수익률은 크게 줄어듭니다.
등기부에서 놓치기 쉬운 부분
등기부등본을 보면 갑구의 압류·가압류·가등기, 을구의 근저당·전세권을 모두 확인해야 합니다. 특히 가등기가 있는 물건은 초보자에게 위험합니다.
근저당이 여러 건 설정돼 있고 압류가 다수라면, 단순한 할인 물건이 아니라 권리관계가 복잡한 물건일 가능성이 큽니다.
현장은 서류보다 더 솔직하다
서류상 깨끗했던 물건이 있었습니다. 그런데 현장을 가보니 바로 옆이 공장이었고, 악취와 소음이 심했습니다. 재매각이 거의 어려운 입지였습니다.
균열, 누수, 건물 기울기, 진입로 상태, 주변 환경. 이런 부분은 서류가 말해주지 않습니다.
결국은 ‘총 투자금’이다
수익성은 낙찰가가 아니라 총 투자금으로 계산해야 합니다.
예를 들어 시세 4억 원짜리 물건을 2억에 낙찰받고, 인수 보증금 5,000만 원, 취득세 1,150만 원, 법무사 150만 원, 명도 500만 원, 수리비 1,000만 원이 들어간다면 총 투자금은 2억 7,800만 원입니다.
시세 대비 약 69.5%입니다. 반값은 아닙니다.
그리고 명도가 지연되면 여기에 이자 비용과 기회비용이 추가됩니다.
유찰 3회 물건은 싸다는 의미보다, 위험이 가격에 반영됐다는 의미에 가깝습니다.
기회가 될 수도 있습니다. 하지만 초보자가 “반값”이라는 말만 믿고 들어가면 사고 확률이 높습니다.
경매에서 진짜 중요한 건 ‘낙찰가’가 아니라 ‘내가 실제로 얼마에 사는가’입니다.
