분양권 전매에 대한 관심이 다시 높아지고 있습니다. 2023년부터 이어진 규제 완화 덕분인데요. 하지만 여전히 지역별로 전매 가능 시점과 조건이 다르다 보니, 헷갈리는 분들이 많습니다.
이번 글에서는 2025년 기준으로 전매 가능한 지역과 기간, 주의사항까지 한눈에 정리해드립니다.
분양권 전매란? 그리고 왜 중요한가요?
분양권 전매란 청약에 당첨된 사람이 입주하기 전에 권리를 제3자에게 넘기는 것입니다. 예전엔 부동산 투기를 억제하기 위해 수도권에서 최대 10년, 비수도권은 최대 4년까지 전매가 막혀 있었지만, 2023년 시행령 개정 이후 대부분의 지역에서 제한이 대폭 완화됐습니다.
2023년 시행령 개정 핵심 요약
주택법 시행령 개정일: 2023년 4월 7일
2023년 4월 7일
- 수도권(서울 강남·서초·송파·용산 제외) 공공택지 전매 제한
- 최대 10년 → 3년으로 단축
- 비수도권 규제지역
- 최대 4년 → 1년으로 단축
- 기타 비규제지역
- 전매 제한 폐지
특히 주목할 점은 소급 적용입니다. 2023년 4월 7일 이전에 분양된 단지들도 완화된 전매 제한 기간이 적용됩니다. 예를 들어 서울 강동구 올림픽파크 포레온(둔촌주공)의 경우 원래 8년이었던 전매 제한이 1년으로 단축되었습니다.
다만 수도권 분양가 상한제 적용 주택의 2~5년 실거주 의무는 여전히 유지되고 있으며, 관련 주택법 개정안이 2025년 현재 국회에 계류 중인 상황입니다.
지역별 전매 제한 기간 한눈에 보기 (2025년 기준)
| 지역 유형 | 전매 제한 기간 |
| 수도권 공공택지 및 규제지역 | 최대 3년 |
| 수도권 과밀억제권역 | 1년 |
| 수도권 비규제지역 | 6개월 |
| 비수도권 공공택지·규제지역 | 1년 |
| 비수도권 광역시 도시지역 | 6개월 |
| 비수도권 기타 지역 | 전매 제한 없음 |
- 전매 제한 기간은 청약 당첨자 발표일 또는 계약일을 기준으로 계산됩니다.
- 소유권 이전등기 완료 시 제한이 해제될 수 있으나, 단지별 공고문 확인이 필수입니다.
- 2023년 4월 7일 이전 분양 단지도 완화된 기준이 소급 적용됩니다.
전매 가능한 주요 단지 사례
- 올림픽파크 포레온 (서울 강동구 둔촌주공)
- 당첨일: 2022년 12월
- 전매 제한: 8년 → 1년으로 단축 (2023년 12월부터 전매 가능)
- 실거주 의무: 2년 (입주 후 거주 필수)
- 한화 포레나 미아 (서울 강북구)
- 당첨일: 2022년 4월
- 전매 제한: 5년 → 1년으로 단축
- 실거주 의무: 없음
- 장위자이 레디언트 (서울 성북구)
- 당첨일: 2022년 12월
- 전매 제한: 8년 → 1년으로 단축
- 실거주 여부: 공고문 확인 필요
청량리, 수색DMC, 광진구 일부 등 비규제 지역 단지는 6개월 전매 가능
전매 전 반드시 확인해야 할 핵심 포인트
- 실거주 의무 유무
- 수도권 분양가 상한제 적용 단지: 2~5년 실거주 의무
- 위반 시 과태료 부과 또는 분양 취소 가능성
- 양도소득세
- 1년 미만 보유 시 70%, 1년 이상 보유 시 60%
- 입주 후 매도 시 절세 가능
- 계약서 및 공고문 특약
- 단지별로 전매 금지 예외, 추가 제한 조건이 있을 수 있음
- 모집공고문과 계약서 반드시 검토
- 특별공급 전매 제한
- 장애인, 국가유공자, 다자녀 등 특별공급 분양권은 예외 적용 가능
- 반드시 공고문에서 확인
- 자금 계획 점검
- 전매 시 중도금 대출 상환 조건 확인
- HUG 보증 한도 및 대출 조건도 사전 체크
전문가 조언
분양권 전매가 쉬워졌다고 해서 모두에게 유리한 건 아닙니다. 실거주 의무, 양도세 부담, 대출 상환 조건까지 종합적으로 고려해야 합니다. 특히 입주 후 매각 시점을 고민하는 전략이 중요해졌습니다.
특히 실거주 의무 폐지 관련 주택법 개정안이 아직 계류 중이므로, 최신 정책 동향을 지속적으로 모니터링하세요.
