안녕하세요. 부동산 투자를 시작하고, 처음 경매로 낙찰받았던 아파트에서 꽤 큰 시세차익을 경험하면서 “경매가 이렇게 매력적이구나”를 느꼈던 기억이 납니다. 하지만 이후 NPL 투자를 접하면서 채권 회수의 또 다른 수익 구조를 깨닫게 되었죠.
2025년 현재, 금리가 안정되며 경매와 NPL이 동시에 주목받는 시기가 되었습니다. 저 역시 NPL로 20% 이상의 수익을 낸 적이 있지만, 반대로 경매에서 권리분석 실수로 500만 원을 날린 경험도 있습니다.
오늘은 두 투자 방식의 현실적인 차이와 리스크, 그리고 초보자가 선택할 때 고려해야 할 점을 정리해보겠습니다.
경매와 NPL, 기본 개념부터 제대로 이해하자
경매는 법원이 채무자의 부동산을 공개입찰 방식으로 매각하는 절차입니다. 서울 아파트 경매에 처음 도전했을 때 감정가의 70~80% 수준에서 낙찰받아 시세차익을 얻었고, 그 경험이 지금의 투자의 기초가 됐습니다.
반면 NPL(부실채권) 투자는 은행이 보유한 ‘상환이 어려운 채권’을 저가에 매입하고, 그 채권을 회수하거나 담보 부동산을 확보하면서 수익을 만드는 방식입니다.
2025년 현재 NPL은 할인율이 높아져 매력도가 올라간 상태입니다.
쉽게 말해,
- 경매는 부동산 자체를 직접 취득하는 구조
- NPL은 채권을 싸게 사서 ‘채권자 자격’으로 이익을 회수하는 구조입니다.
제가 느끼기엔 경매는 비교적 단순한 편이지만, NPL은 법적 구조·채권 순위·회수 가능성을 모두 분석해야 해서 난이도가 한 단계 높습니다.
리스크 요인 비교: 두 방식의 ‘숨은 위험’
경매 리스크
경매에서 가장 위험한 부분은 권리분석 미흡입니다. 임차인의 대항력, 유치권, 세금 체납 같은 요소들이 낙찰 후 예상치 못한 비용으로 이어질 수 있습니다.
저는 예전에 숨겨진 세금 체납을 발견하지 못해 추가 지출을 했던 적이 있습니다. 명도 과정에서 시간이 지연되기도 하고, 물건 상태를 현장에서 제대로 확인하지 않으면 하자 문제가 터질 수도 있습니다.
NPL 리스크
NPL의 가장 큰 위험은 채권 회수의 불확실성입니다. 채무자가 상환하지 않으면 결국 경매로 넘어가지만, 그 과정에서 시간·수수료·법적 절차가 추가로 들어갑니다. 2025년 기준 NPL은 여전히 서류가 복잡하고 법적 분쟁 가능성도 있어 초보자에게 쉽지 않은 시장입니다.
또한 NPL은 협상력에 따라 수익률이 크게 달라지기 때문에 “싸게 샀지만 결국 회수 못 하는” 상황도 흔하게 발생합니다.
정리하면,
- 경매는 권리분석·현장조사를 철저히 하면 리스크를 상당 부분 줄일 수 있고,
- NPL은 회수 불확실성이 있어 난도가 높지만 그만큼 수익률이 크다는 특징이 있습니다.
수익률 비교: 어떤 방식이 더 유리할까?
경매는 보통 10~30% 시세차익을 기대할 수 있습니다. 저도 지방 토지 경매로 11% 수익을 낸 경험이 있습니다.
반면 NPL은 채권을 할인 매입한 뒤 회수할 경우 20% 이상의 수익률이 가능합니다. 제가 NPL로 25% 수익을 냈던 사례도 있었지만, 회수율 변동에 따라 손익 폭이 큰 편입니다.
2025년 현재,
- NPL = 단기 수익 구조 + 수익률 높음 + 변동성도 큼
- 경매 = 안정적 수익 구조 + 장기 보유 시 더 유리함
따라서 투자자의 성향에 따라 선택이 갈립니다.
초보자 가이드: 무엇부터 시작해야 할까?
저는 초보자에게 경매부터 시작하라고 조언합니다. 진입 장벽이 낮고, 물건 분석이 비교적 명확합니다.
제가 처음 경매 세미나에서 배운 내용으로 실제 초입자 단계에서 큰 어려움 없이 입찰을 진행할 수 있었고, 실패 사례도 수업료라 생각하며 개선했습니다.
반면 NPL은 채권 평가·법적 구조·회수 시나리오 분석 등 전문지식이 필요합니다. 경험 없이 뛰어들면 위험이 클 수밖에 없습니다.
가장 추천하는 방식은 다음과 같습니다.
- 소액 경매 → 실전 경험 확보
- 권리분석·현장조사 능력 키우기
- 이후에 NPL 분할채권·소규모 채권으로 접근
- 마지막으로 복잡한 담보 NPL로 확장
이 단계적 접근이 가장 위험을 줄이고 안정적으로 성장하는 길입니다.
경매와 NPL은 모두 매력적인 투자 방식이지만, 난도와 리스크는 다릅니다. 초보자는 경매로 기초를 다지고, 경험이 쌓였을 때 NPL로 확장하는 전략이 가장 안정적입니다. 철저한 분석과 꾸준한 학습이 성공의 핵심이라는 점을 꼭 기억하세요.
