부동산에 처음 발을 들이면 가장 먼저 마주하는 벽이 ‘용어’입니다. LTV, DTI, DSR, 재건축, 분양권 같은 단어들이 낯설고 복잡하게 느껴지죠.
저도 첫 아파트를 매수할 때 LTV 한도를 몰라서 대출이 잘 안 나왔던 경험이 있습니다. 그때부터 용어 하나하나를 공부하면서 실제 투자와 상담에 활용해왔죠.
오늘은 초보자도 바로 이해할 수 있는 실전 부동산 용어를 제 경험과 함께 풀어드리겠습니다.
대출 관련 기본 용어
부동산을 매수할 때 가장 먼저 부딪히는 것이 LTV·DTI·DSR입니다.
LTV(Loan to Value Ratio, 주택담보인정비율)
집값 대비 대출 가능한 비율을 뜻합니다. 예를 들어 LTV가 50%라면, 2억 원짜리 주택은 최대 1억 원까지 대출받을 수 있습니다. 지역별로 규제가 다르며, 투기지역일수록 비율이 낮습니다.
제가 처음 집을 살 때 “집값의 70%까지만 대출됩니다”라는 은행원의 말을 듣고 당황했는데, 그때 이 개념을 몰랐던 탓이었죠.
DTI(Debt To Income, 총부채상환비율)
연소득 대비 연간 대출 상환액의 비율을 의미합니다. 예를 들어 연소득이 5천만 원이고 DTI가 40%라면, 연간 상환액은 최대 2천만 원까지만 허용됩니다. 즉, 소득 대비 무리한 대출을 막기 위한 장치입니다 .
DSR(Debt Service Ratio)
DTI보다 한 단계 강화된 지표로, 모든 대출의 원리금 상환액을 합산해 소득과 비교합니다. 현재 개인대출 심사에서 DSR 40% 규제가 일반화되어 있습니다. 강남 상담 때 DSR 때문에 ‘갭투자’를 포기하는 투자자들도 적지 않았습니다.
주택 개발 관련 용어
재건축
노후 아파트를 철거하고 새로 짓는 사업입니다.
용적률(대지면적 대비 건물 연면적 비율)이 높아지면 세대수가 늘어 사업성이 좋아집니다.
제가 마포에서 재건축 조합원 분양으로 수익을 낸 경험이 있는데, 초보자분들께 꼭 말씀드리고 싶은 건 ‘사업성 분석이 핵심’이라는 점입니다.
조합 설립, 인허가, 이주 절차 등으로 기간이 길고 절차가 복잡하다는 점도 유념해야 합니다.
재개발
노후 지역 전체를 새롭게 정비하는 사업입니다.
재건축이 기존 아파트 단지를 중심으로 한다면, 재개발은 주택·도로·인프라까지 도시 전체를 바꾸는 것에 가깝습니다.
토지 매입부터 시작하고 공공기관의 참여가 많다는 점이 특징입니다.
거래 및 권리 관련 용어
분양권
아직 완공되지 않은 아파트를 분양받을 수 있는 ‘권리’입니다.
입주 전에도 거래가 가능하지만, 전매제한 기간이 있으므로 반드시 확인해야 합니다.
청약 당첨 후 일정 계약금을 납부하면 분양권이 생기며, 이 권리는 시장에서 거래될 수도 있습니다.
용적률
대지면적 대비 건물 연면적 비율을 말합니다.
용적률이 높을수록 더 큰 건물을 지을 수 있지만, 지나치게 높으면 일조권이나 조망권 문제가 발생할 수 있습니다.
재건축 사업에서는 용적률 완화 여부가 수익성을 좌우하기 때문에 투자 전 반드시 지자체 도시계획을 확인해야 합니다.
갭투자
전세를 끼고 매수하는 방식으로, 집값에서 전세보증금을 제외한 금액만 자기자본으로 투자하는 형태입니다.
과거에는 자산 증식 수단으로 각광받았지만, 최근 전세가격 하락과 규제 강화로 리스크 관리가 핵심이 되었습니다.
초보자라면 ‘갭이 작은 지역’이라도 공실·전세가 하락 위험을 반드시 점검해야 합니다.
알아두면 좋은 필수 용어
투기과열지구
집값 급등 지역을 정부가 지정해 대출·청약을 강화 관리하는 구역입니다.
이 지역에서는 LTV·DTI가 더 낮게 적용되고, 당첨자 관리도 엄격해집니다.
저도 마포 투자 후 투기과열지구 지정으로 추가 대출이 막혔던 경험이 있습니다.
종합부동산세(종부세)
고가 주택 보유자에게 부과되는 세금입니다.
공시가격 9억 원을 초과하면 대상이 되며, 다주택자는 세율이 더 높게 적용됩니다.
다만 1주택자의 경우 공제 한도와 세율 완화 혜택이 있으므로 보유 주택 수와 시가를 정확히 파악하는 것이 중요합니다.
부동산 시장은 ‘용어를 아는 것’부터가 시작입니다. LTV·DTI 같은 대출 규제부터 재건축·재개발의 차이까지 이해하면, 뉴스나 정책 발표를 해석하는 힘이 생깁니다.
제 경험상 책으로 공부하는 것보다, 실제 매매나 상담 현장에서 용어를 직접 써보는 게 가장 빠른 학습 방법이었습니다. 기초 개념만 확실히 익혀도 투자나 내 집 마련이 훨씬 명확해집니다.
이 글이 부동산 시장을 이해하는 첫걸음이 되길 바랍니다.
