안녕하세요. 지분경매에 발을 들인 뒤, 솔직히 이런 생각이 들었습니다. “이게 정말 돈이 될까?” 반신반의했지만, 실제로 경험해보니 지분경매는 분명 가능한 투자였습니다. 다만 아무 준비 없이 덤비면 위험이 크고, 철저한 사전 공부와 전략이 반드시 필요하다는 것도 함께 깨달았습니다.
2025년 현재 경매 시장에서는 지분물건이 점점 늘어나는 추세입니다. 제가 직접 겪은 사례를 바탕으로 지분경매의 현실을 하나씩 풀어보겠습니다.
초보자도 지분경매에 도전할 수 있을까?
결론부터 말씀드리면 가능합니다. 하지만 “소액이니까 쉽다”는 생각으로 접근하면 위험합니다.
지분경매는 부동산 전체가 아니라 일부 지분(예: 아파트 1/2, 1/3 지분)을 매입하는 방식입니다. 전체 소유권을 취득하는 것이 아니기 때문에 진입 장벽은 낮지만, 그만큼 구조를 이해하지 못하면 복잡해질 수 있습니다.
저는 시세 약 2억 원인 아파트의 지분을 5천만 원대에 낙찰받은 경험이 있습니다. 초기 투자금이 적다는 점은 분명 큰 장점이었습니다. 다만 초보자라면 반드시 기본적인 권리분석부터 익혀야 합니다.
저 역시 경매 교육과 전문가 조언을 통해 기초를 다졌고, 그 덕분에 첫 낙찰을 무사히 마칠 수 있었습니다. 지분경매는 구조상 법률 문제가 얽히는 경우가 많기 때문에, 전문가 상담을 한 번쯤 거치는 것은 선택이 아니라 필수에 가깝습니다.
지분 매입은 어떤 과정으로 진행될까?
지분경매의 기본 흐름은 일반 경매와 크게 다르지 않습니다.
- 경매 물건 검색
- 입찰 → 낙찰
- 잔금 납부
- 소유권 이전
저는 주로 대법원 경매정보 사이트를 통해 공유지분 물건을 검색했습니다. 마음에 드는 물건을 찾으면 보증금 10%를 내고 입찰에 참여합니다. 낙찰 후 잔금을 납부하면 해당 지분에 대한 소유권을 취득하게 됩니다.
여기서 가장 중요한 포인트가 나옵니다. 다른 지분 소유자와 부동산을 ‘공유’하게 된다는 점입니다.
이후의 핵심은 협의입니다. 다른 지분자와 매각이나 정리를 두고 합의가 되면 가장 이상적이지만, 협의가 실패할 경우 공유물분할 소송으로 이어질 수 있습니다.
저 역시 낙찰 후 다른 지분자를 직접 만나 협의를 시도했지만, 결국 소송으로 간 적도 있습니다. 초보자라면 이 단계에서 변호사나 법률 전문가의 도움을 받는 것이 훨씬 안전합니다. 처음에 비용을 아끼려다 오히려 더 많은 시간과 돈을 쓴 경험이 있습니다.
수익은 어느 정도 기대할 수 있을까?
지분경매의 수익 구조는 기본적으로 저가 낙찰 → 전체 매각 시 차익 실현입니다.
제 사례를 하나 들자면, 시세 약 3억 원인 아파트의 1/3 지분을 5천만 원에 매입했고, 이후 전체 매각 과정에서 약 1억 원 수준의 수익을 거둔 적이 있습니다.
협의를 통해 공동 매도를 하거나, 소송을 거쳐 정리되면 수익 폭이 커질 수 있습니다. 임대수익도 가능하지만, 이 경우에는 본인이 보유한 지분 비율만큼만 수익을 가져간다는 점을 꼭 기억해야 합니다.
2025년 기준으로는 강남권 빌라 지분이 상대적으로 많이 언급됩니다. 권리 구조가 단순한 경우가 많아 수익 계산이 비교적 수월하기 때문입니다. 여러 사례를 분석해본 결과, 투자금 대비 20~50% 수익률을 기대할 수 있는 경우도 충분히 존재합니다.
다만 평균적으로 매각까지 6개월에서 1년 정도의 시간이 걸린다는 점은 반드시 감안해야 합니다.
반드시 알고 가야 할 리스크
지분경매의 가장 큰 리스크는 단연 지분자 간 협의 실패입니다. 이 경우 소송으로 이어질 가능성이 높고, 시간과 비용이 모두 소요됩니다.
저도 한 번은 협의가 끝내 결렬돼 공유물분할 소송을 진행했고, 약 1년의 시간과 변호사 비용 500만 원 이상이 들었습니다.
초보자가 특히 조심해야 할 대표적인 실수는 다음 네 가지입니다.
- 무조건 싸다고 입찰하는 것
- 권리관계를 대충 넘기는 것
- 소송 과정과 비용을 과소평가하는 것
- 자금 여력을 너무 빠듯하게 잡는 것
지분경매는 서류만 보고 판단하면 위험합니다. 제 경험상 현장답사와 전문가 상담을 병행해야 예상치 못한 변수를 크게 줄일 수 있습니다.
지분경매는 초보자도 충분히 도전할 수 있습니다. 하지만 공부 없이 접근하면 반드시 큰 대가를 치릅니다. 직접 해보니 수익은 분명 매력적이지만, 그만큼 시간·스트레스·집중력도 요구되는 투자였습니다.
이론을 충분히 익힌 뒤, 소액으로 경험을 쌓고, 구조를 이해한 다음에 투자 규모를 키우는 것이 가장 안전한 길입니다. 지분경매는 흔한 기회는 아니지만, 준비된 사람에게는 분명히 보상이 따르는 투자입니다.
차근차근, 그리고 냉정하게 접근하시길 바랍니다.
