안녕하세요. 제가 토지 경매에 처음 도전했던 시절을 떠올려보면 아직도 아찔합니다. “개발 호재가 있다더라”는 말만 믿고 서울 근교 토지에 입찰했다가, 권리분석을 제대로 못 해 1,000만 원 손실을 볼 뻔한 적이 있거든요. 그 사건이 제 인생 첫 ‘수업료’였습니다. 그 뒤로 공부를 시작했고, 지금은 토지만으로도 안정적인 수익을 내고 있습니다.
2025년 12월 현재, 정부의 수도권 공급 확대 정책이 본격화되며 토지 경매 시장이 다시 뜨거워지는 분위기입니다. 오늘은 초보자도 이해할 수 있도록 개발 예정지 토지 경매 공략법과 장기 투자 전략을 제 경험과 함께 정리해봤습니다.
토지 경매의 기본부터 이해하자
토지 경매는 아파트 경매보다 경쟁이 덜 붙습니다. 시세 대비 70% 이하로 낙찰되는 물건도 많아, 제대로만 하면 수익률이 높습니다. 제가 2021년 경기도에서 낙찰받은 토지가 그랬습니다. 시세 1억 2천만 원 → 낙찰가 8천만 원이었죠.
토지 경매의 첫 단계는 법원 경매 사이트에서 물건 검색입니다.
감정가, 지목(전·답·임야), 용도지역, 저당권·유치권 같은 권리관계를 반드시 확인해야 합니다. 특히 유치권은 초보 시절 저도 놓쳐서 큰 곤란을 겪었는데, 지금 생각해도 “그때 왜 현장을 안 갔을까?” 싶습니다.
2025년 들어 잔금 대출 규제가 강화되면서 현금 보유량이 매우 중요해졌습니다. 또한 토지는 농지·임야·대지 등 용도 구분이 가치에 크게 영향을 미치므로, 개발 가능성·접근성·지형은 직접 가서 확인해야 합니다.
저는 한 번은 비포장도로로만 접근 가능한 토지를 걸러내서 손해를 피한 적이 있어요. 현장 방문의 중요성을 다시 깨달은 순간이었습니다.
수도권 개발 예정지, 지금 왜 주목받나?
2025년 정부는 2030년까지 수도권에 135만 호 공급 계획을 발표했습니다. 그 중심에는 하남 교산, 고양 창릉, 남양주 왕숙, 인천 계양, 부천 대장 등 3기 신도시가 있습니다. 이 지역은 교통·인프라 구축이 예정돼 있어, 토지 가격이 장기적으로 오를 가능성이 높습니다.
실제로 제가 2024년에 유사 지역 토지를 경매로 낙찰받아 1년 만에 20% 수익을 경험했습니다. 또한 2025년에는 공공택지 공급도 크게 늘어 2만 9천 호 분양 예정이어서 주변 개발 속도도 빨라지고 있습니다.
다만, 개발 호재가 뜨면 무작정 뛰어드는 투자자들이 많아지면서 거품·규제 리스크도 커집니다. 예전 강남권에서 토지거래허가구역이 확대되자 거래가 일시적으로 폭증했던 사례처럼, 규제 하나에 가격 흐름이 크게 달라질 수 있습니다.
따라서 경매 입찰 전에는 반드시 국토부 개발 계획 문서·지자체 도시계획 자료를 확인하세요.
이걸 확인하지 않고 입찰하는 건 거의 ‘운’에 맡기는 투자나 다름없습니다.
토지 투자, 장기로 갈수록 유리하다
토지 투자는 단기 매매보다 5~10년 장기 보유 전략이 기본입니다. 개발 예정지는 인프라가 들어올수록 가치가 폭발적으로 오르는 패턴이 많기 때문입니다.
제가 주로 활용하는 전략은 다음과 같습니다.
- 감정가 80% 이하로 입찰 시작
- 개발 가능성 있는 토지는 용도 변경(농지 → 대지) 검토
- 여러 지역에 분산해 리스크 분산 투자
- 장기 보유 시 양도세 장기 보유 공제 극대화
예전에 제가 보유했던 한 토지는 개발 호재가 현실화되기까지 시간이 꽤 걸렸지만, 결국 50% 차익을 남기고 매도할 수 있었습니다. 토지는 기다리는 사람이 항상 이깁니다.
2025년 공급 확대로 토지 가격이 일시적으로 안정될 가능성이 있어, 지금이 시작하기엔 오히려 좋은 타이밍일 수 있습니다.
경험에서 나온 실전 팁
토지 경매에서 가장 많이 하는 실수가 지적도·토지 이용계획·주변 시세를 확인하지 않는 것입니다.
저도 초보 시절 이런 실수로 손실을 봤기 때문에, 지금은 다음 과정을 반드시 거칩니다.
- 앱으로 주변 토지 시세 조사
- 지적도·토지이용계획 확인
- 현장 방문
- 주변 주민 인터뷰(생각보다 이게 정보가 많습니다)
- 도로 접합 여부·경사·지형 체크
특히 2025년에는 3기 신도시 주변 경매 토지가 가격 대비 가치가 높아 초보자에게 좋은 출발점이 될 수 있습니다. 가능하면 전문가 상담을 받아 리스크를 줄이는 것도 방법입니다.
토지 경매는 인내가 핵심입니다. 제 경험처럼 개발 예정지를 잘 고르면 장기 수익이 매우 큽니다. 욕심내지 말고, 철저하게 분석하고, 안전하게 시작하세요.
