💬 “전세 만기인데, 집주인이 돈이 없대요”
작년 말, 제 고객 한 분이 다급하게 전화를 주셨습니다.
“대표님, 만기인데 집주인이 전세금을 못 돌려준다네요…”
이분은 인천의 신축 빌라에 보증금 1억 8천만 원으로 거주 중이었고, 계약 당시인 2020년엔 조건도 좋았습니다. 하지만 같은 단지의 전세 시세가 1억 2천만 원까지 떨어지면서, 집주인은 대출에 얽매여 돌려줄 여력이 전혀 없던 상황이었습니다.
이제 이런 일은 더 이상 ‘남의 일’이 아닙니다.
📉 역전세난, 왜 생겼고 지금 어디가 위험한가?
역전세난이란 전세 시세 하락으로 집주인이 보증금을 돌려주지 못하는 상황을 말합니다. 금리 인상, 부동산 시장 침체, 입주 과잉 등 다양한 요인들이 겹치면서 전국적으로 확산되는 추세입니다.
⚠️ 주의가 필요한 지역의 공통점
- 최근 2~3년 사이 신축 빌라가 대량 공급된 지역
- 공급 과잉, 임차 수요 감소
- 지방·외곽, 입주 물량이 많은 지역
- 인구 유출로 전세 시장 위축
- 시세보다 전세금이 비정상적으로 높았던 곳
- 깡통전세 위험
예를 들어, 인천 서구, 부천 일부, 세종시, 대전 유성구 등은 2023~2024년 사이 전세 시세가 20% 이상 하락했습니다.【KB부동산 시세, 2024】
🛡️ 전세보증보험이란? 꼭 가입해야 할까?
전세보증보험은 집주인이 보증금을 제때 돌려주지 못할 경우, 보증기관이 대신 반환해주는 제도입니다.
- HUG (주택도시보증공사) – 대표적인 보증기관
- SGI 서울보증 – 민간 보험사
- HF (한국주택금융공사) – 일부 보증 상품 제공
제 고객 중 한 분은 전세보증보험 덕분에 2억 가까운 보증금을 보증기관을 통해 3개월 만에 안전하게 반환받았습니다. 만약 보험이 없었다면, 1년 이상 법적 다툼을 각오해야 했을 상황이었습니다.
법적 다툼을 하더라도 전세금을 돌려 받는다는 보장이 없습니다.
🧠 보험 가입 꿀팁 – 타이밍과 조건이 핵심
- 가장 안전한 타이밍은 ‘입주 전’입니다
- HUG 기준: 잔금일 기준 1년 이내에만 가입 가능
- SGI는 입주 후에도 가능하지만, 집주인의 신용·건물 상태에 따라 거절될 수 있음
- 수도권 전세 7억 원 이하라면 대부분 가입 가능
- 단, 체납, 압류, 신탁 등 권리 제한이 있다면 거절될 수 있으니 등기부 확인은 필수입니다.
- 보증료는 보증금의 약 0.1~0.2% 수준
- 예) 2억 전세금이라면 연 20~40만 원 정도
- 몇 천만원~몇 억원을 지키는 데 드는 비용으로는 매우 합리적입니다.
- 계약서에 ‘보증보험 가입 특약’을 명시하세요
- 집주인 거절을 방지하고, 혹시 계약이 파기되더라도 법적 근거가 됩니다.
✅ 정리하며 – 지금은 수익보다 ‘보존’이 먼저
요즘 같은 고금리·전세가 하락기에는, 전세금을 지키는 것 자체가 ‘수익’입니다.
보증금을 돌려받지 못한 사례들을 보면, 대부분이 보증보험 미가입, 등기부 미확인 상태였습니다.
세입자 입장에서는 이제 ‘전세는 계약이자 투자’라는 인식이 필요합니다.
투자에는 리스크가 따릅니다.
그 리스크를 줄이기 위한 보험 가입, 꼭 챙기셔야 합니다.
🧑💼 부동산 전문가 한 마디
요즘 같은 역전세 상황에서는 계약서 한 줄 특약이 수천만 원을 지켜줍니다.
가입 조건만 맞는다면, 지금 당장 가입하세요. 그게 가장 확실한 안전장치입니다.
전세보증보험은 선택이 아닌 필수입니다.
