부동산 경매 시장에서 느낀 점이 있습니다. 연립주택은 ‘양날의 검’이라는 것. 제가 처음 서울 연립주택을 경매로 낙찰받았을 때만 해도 “관리비도 적고 수익률도 괜찮네?”라며 만족했지만, 막상 매도 단계에 들어가니 4개월이나 걸렸던 고생스러운 기억이 있습니다.
2025년 현재, 인구 감소와 금리 안정 속에서 연립주택이 다시 투자자들의 관심을 받고 있지만, 무작정 뛰어들기보다 철저한 분석이 필요합니다. 오늘은 제 경험을 바탕으로 연립주택 투자의 장단점과 아파트·오피스텔과의 현실적인 비교를 정리해보겠습니다.
연립주택, 어떤 주택인가?
연립주택은 5층 이상, 20세대 이상, 연면적 660㎡ 초과라는 기준을 갖춘 공동주택입니다.
다세대 주택(4층 이하, 19세대 이하)과 비슷해 보이지만 규모 면에서 뚜렷한 차이를 보입니다. 최근에는 도시형 생활주택의 한 유형으로 분류되며, 원룸형·연립형·다세대형 등으로 세분화돼 공급되고 있습니다.
가격 접근성은 연립의 가장 큰 강점입니다. 제가 낙찰받은 연립주택은 1억 8천만 원, 당시 시세는 2억 2천만 원이었습니다. “아, 이게 연립의 메리트구나” 싶었던 순간입니다. 하지만 전세사기 여파로 연립 공급이 줄어들면서 일부 지역에서는 가격 조정 위험도 존재합니다. 투자 목적은 대부분 월세 수익형, 특히 대학가·역세권 수요가 꾸준합니다.
연립주택 투자, 장점과 단점을 정확히 보자
장점
- 저렴한 가격 + 낮은 세금 부담
취득세·보유세 등 세금 비용이 오피스텔보다 낮습니다.
제가 운영한 연립주택은 월세 90만 원, 연 5.5% 수익률을 냈고 관리비도 6만 원대로 부담이 적었습니다. - 주거 전용의 장점
오피스텔과 달리 주거 특화 설계가 많습니다. 조용하고, 주차장 기준이 완화되어 도심 내에서도 의외로 입지가 나쁘지 않습니다.
단점
하지만 장점만 보고 접근하면 위험합니다.
- 환금성(매도)이 약하다
연립은 수요층이 좁습니다. 입지가 약한 연립은 매도에 시간이 오래 걸립니다.
제가 경험했던 4개월 매도 지연도 이런 환금성 문제 때문이었죠. - 보안 취약·공실 리스크
공급 과잉 지역에서의 공실 위험이 크고, 보안·주차 문제도 잦습니다.
2025년 현재 연립 시장은 전세사기 여파로 기피 현상이 남아 있지만, 신축 공급 감소로 일부 지역은 회복 조짐이 보입니다. - 다주택자 세금 리스크
연립도 주택 수에 포함되므로 다주택자는 양도세 중과를 피하기 어렵습니다.
아파트·오피스텔과 비교해보면?
아파트
- 강점: 안정성·시세 차익·환금성
- 수익률: 3~5%
- 2025년 공급 부족 이슈로 상승 전망이 밝습니다.
제가 보유한 아파트는 연 3.8% 수익을 냈습니다. 공실 위험은 거의 없었죠.
오피스텔
- 강점: 초기 투자금 적고 대출이 비교적 자유로움
- 취득세: 4.6%
- 수익률: 5~7%
- 임대 수요가 지역별로 차이가 커 공실 리스크는 존재합니다.
연립주택
- 강점: 초기 자금 부담 적고 세금도 비교적 낮음
- 수익률: 5~6%
- 단점: 아파트보다 환금성 낮고, 오피스텔보다 보안·관리 측면에서 약함
정리하면,
연립 vs 아파트: 연립은 초기 비용이 적지만 아파트는 환금성과 안정성이 훨씬 높습니다.
연립 vs 오피스텔: 오피스텔은 세제·대출 규제가 유리하지만, 연립은 주거 쾌적성 면에서 우위가 있습니다.
실전 투자 팁: 경험으로 얻은 결론
연립주택 투자는 특히 입지·권리분석·관리 리스크를 꼼꼼히 봐야 합니다. 제가 예전에 낙찰받은 연립은 주차 문제 때문에 추가 비용이 들었습니다. 이후 투자할 때는 꼭 아래 세 가지를 체크합니다.
- 역세권 여부
- 관리 상태·주차 가능 여부
- 공실 위험(대학가·직장 수요 확인)
2025년 현재는 역세권 신축 연립이 가장 안정적이며, 공급 과잉 지역은 피해야 합니다.
투자 금액이 적다면 연립도 충분히 매력적이지만, 리스크를 제대로 관리하는 것이 무엇보다 중요합니다.
연립주택 투자는 저렴하다는 이유 하나만으로 접근하면 실패합니다. 입지·수요·권리·시장 흐름을 꼼꼼히 확인하면 충분히 좋은 수익을 만들 수 있습니다. 안전하고 신중한 투자, 그것이 연립 투자 성공의 핵심입니다.
