지난주 한 고객이 한숨 섞인 목소리로 연락을 주셨습니다.
“3억 원대라 해서 갔는데, 실제로는 4억 5,000만 원이래요.”
결국 시간만 날렸습니다.
사실 이건 충분히 걸러낼 수 있었던 매물이었습니다.
실거래가만 제대로 봤어도요.
허위매물은 생각보다 단순한 패턴을 반복합니다.
조금만 구조를 알면 대부분 피할 수 있습니다.
국토교통부 실거래가 공개시스템으로 최근 거래가 확인
가장 빠르고 확실한 방법은 국토교통부 실거래가 공개시스템입니다.
rtdown.molit.go.kr 또는 모바일 앱 ‘부동산 거래 현황’에서 확인할 수 있습니다.
확인 방법
- 해당 단지 검색
- 최근 6개월 거래 내역 조회
- 동일 평형 기준 비교
제가 확인했던 사례에서는 매물가 3억 2,000만 원이었지만,
최근 실거래가는 2억 8,000만 원~2억 9,000만 원 수준이었습니다.
3,000만 원 이상 차이. 이 정도면 바로 의심해야 합니다.
비교 시 주의할 점
같은 평형이라도 층수·방향에 따라 차이가 있습니다.
저층은 5~10% 낮고, 고층은 프리미엄이 붙는 경우가 많습니다.
그래도 기준은 있습니다.
- 실거래가 대비 10% 이상 저렴 → 의심
- 거래 내역이 거의 없는데 유독 싼 매물 등장 → 경계
호가와 실거래가 차이 분석
부동산 앱에 올라온 가격은 호가입니다.
실제 체결가가 아닙니다.
정상 범위
실거래가 ±5% 이내
예: 실거래가 3억 원
→ 호가 2억 8,500만 원~3억 1,500만 원 수준
이 정도는 시장 범위 안입니다.
의심 범위
실거래가 대비 10% 이상 저렴
예: 실거래가 3억 원인데
호가 2억 7,000만 원 이하
제가 직접 전화해본 사례에서는 “이미 거래됐다”는 답변이 돌아왔습니다.
상승장에서는 더 명확합니다.
보통 호가가 실거래가보다 5~10% 높게 형성됩니다.
그런데 유독 싼 매물이 나온다? 거의 대부분 미끼입니다.
매물 등록 기간과 가격 변동 추적
허위매물은 오래 남아 있습니다.
실제로 팔 생각이 없기 때문입니다.
체크 방법
- 부동산 앱에서 등록일 확인
- 가격 변동 여부 확인
정상 매물은 보통 1~2개월 안에 정리됩니다. 특히 시세보다 싼 매물은 더 빨리 나갑니다.
그런데 3개월 이상 같은 가격으로 계속 올라와 있다면?
거의 허위매물입니다.
또 하나.
같은 매물이 5~10개 중개사무소에 동시에 올라와 있는 경우.
공동중개일 수도 있지만, 허위매물일 가능성도 큽니다.
전화해보면 이런 답이 돌아옵니다.
“방금 계약됐어요.” / “가격이 올랐어요.”
이 패턴이 반복됩니다.
중개사무소 직접 확인과 현장 체크
온라인만 믿으면 당합니다.
결국 전화 한 통이 가장 빠릅니다.
전화 체크 질문
“지금도 거래 가능한가요?”
“광고 가격 그대로 가능한가요?”
“오늘 방문 가능할까요?”
정상 매물이라면 일정이 바로 잡힙니다.
허위매물이라면
“집주인과 확인 후 연락드리겠다”
“조건이 바뀌었다”
이렇게 시간을 끕니다.
현장 체크 포인트
- 집주인 연락 가능 여부
- 등기부등본 열람
- 사진과 실제 상태 일치 여부
사진이 과도하게 보정됐거나, 1~2장만 올라온 매물은 특히 주의하세요.
중개사 평판 확인
허위매물은 개인 문제가 아니라, 중개사 패턴인 경우가 많습니다.
확인 방법
- 네이버·직방 리뷰 확인
- “허위매물”, “가격 다름”, “시간 낭비” 키워드 검색
- 중개사 등록번호 조회
- 지역 커뮤니티 후기 확인
신뢰할 수 있는 중개사는 특징이 분명합니다.
- 매물 설명이 구체적
- 실거래가 기반 호가 제시
- 전화 응대 명확
- 방문 일정 즉시 조율
반대로, 모든 매물이 시세보다 싸게 올라와 있다면, 그 사무소는 거의 ‘미끼형’일 가능성이 높습니다.
추가로 기억할 점
“급매”, “급전”, “이사 급함”
이런 문구는 고객을 끌기 위한 자극일 가능성이 큽니다.
사진이 과도하게 예쁘다?
전체 구조 사진이 없다?
이상하다고 느껴지면 대부분 맞습니다.
허위매물은 결국 시간 낭비입니다.
하지만 대부분은 실거래가 확인 한 번이면 걸러집니다.
실거래가 확인 → 호가 비교 → 등록 기간 체크 → 전화 검증 → 평판 확인.
이 다섯 가지만 해도 허위매물의 80~90%는 피할 수 있습니다.
부동산은 발품도 중요하지만, 숫자를 먼저 보는 습관이 더 중요합니다.
조금 번거롭더라도, 계약 전에는 반드시 확인하세요.
