얼마전에 한 고객이 경매 물건을 들고 상담을 오셨습니다.
“이거 1억 넘게 싸게 나온 것 같은데요?”
배당표를 열어봤습니다.
선순위 임차인이 2억 원을 먼저 받아가는 구조였습니다.
낙찰가가 3억 원대라 좋아 보였지만, 실제로는 5억 원 가까운 자금이 필요했습니다.
배당표를 제대로 읽지 못하면, 경매는 ‘싸게 산다’가 아니라 ‘예상 못 한 돈을 더 넣는다’가 됩니다.
배당표란 무엇인가
배당표는 경매 낙찰대금이 누구에게, 얼마씩 배분되는지 보여주는 문서입니다.
선순위 임차인, 근저당권자, 소액임차인 등
각 권리자가 얼마를 받아가는지 명확히 드러납니다.
이걸 보지 않고 입찰하는 건, 계약서 안 보고 집 사는 것과 다르지 않습니다.
배당표 확인 방법
- 대법원 경매정보 사이트에서 물건 검색
- 배당요구 종기일 이후 확인
- 현황조사서와 함께 교차 검토
특히 배당요구 종기일 이후에 확인해야 합니다. 그 전에는 채권자 목록이 확정되지 않습니다.
현황조사서에는 임차인 보증금, 확정일자, 전입일 등이 나옵니다. 배당표와 반드시 함께 봐야 합니다.
선순위 임차인의 배당 순위 이해하기
경매에서 가장 중요한 개념은 두 가지입니다.
- 대항력
- 우선변제권
이 두 가지를 갖춘 임차인이 바로 선순위 임차인입니다.
- 대항력
- 전입신고 + 점유로 발생합니다.
- 낙찰 후에도 임대차 관계가 유지됩니다.
- 즉, 낙찰자가 마음대로 내보낼 수 없습니다.
- 우선변제권
- 확정일자를 통해 얻습니다.
- 배당에서 먼저 보증금을 돌려받는 권리입니다.
근저당권보다 확정일자가 빠르면, 임차인이 먼저 배당받습니다.
배당 순위 구조 예시
- 1순위: 임금채권
- 2순위: 최우선변제 소액임차인
- 3순위: 확정일자 받은 임차인 (근저당보다 빠른 경우)
- 4순위: 근저당권자
- 5순위: 후순위 임차인
실제 상담 사례에서도 근저당 설정일 2023년 1월, 임차인 확정일자 2022년 5월이었습니다.
결과는?
임차인이 먼저 배당이였습니다.
배당표로 실제 투자금 계산하기
이제 실전 계산을 해보겠습니다.
사례: 아파트 경매 물건
감정가: 4억 원
최저매각가격: 3억 2,000만 원
예상 낙찰가: 3억 5,000만 원
배당표 내용
1순위: 선순위 임차인 A
보증금 2억 원
확정일자 2022.03.15
2순위: 근저당권자
채권최고액 2억 5,000만 원
설정일 2022.06.20
3순위: 후순위 임차인 B
보증금 5,000만 원
확정일자 2023.01.10
배당 계산
낙찰가: 3억 5,000만 원
1순위 임차인 A → 2억 원 전액 배당
잔여: 1억 5,000만 원
근저당권자 → 1억 5,000만 원만 배당
(채권최고액 2억 5,000만 원 중 일부만 회수)
후순위 임차인 B → 0원
여기서 핵심이 나옵니다.
낙찰자의 실제 투자금
낙찰가: 3억 5,000만 원
- 임차인 B 보증금 인수: 5,000만 원
총 투자금: 4억 원
겉으로는 3억 5,000만 원에 산 것 같지만
실제 부담은 4억 원입니다.
이 차이를 계산하지 않으면 자금 계획이 완전히 틀어집니다.
인수와 소멸, 반드시 구분해야 한다
경매 수익 계산의 핵심은 이겁니다.
소멸되는 권리와 인수되는 권리 구분.
소멸되는 권리
- 근저당권 (낙찰 시 소멸)
- 전액 배당받은 임차인
이 부분은 낙찰자가 책임지지 않습니다.
인수되는 권리
- 배당 0원 받은 후순위 임차인
- 대항력만 있는 임차인
- 경매 개시 이후 입주한 임차인
이 경우 보증금을 낙찰자가 부담해야 합니다.
배당표에서 0원 받은 임차인이 있다면,
그 순간부터 계산기를 다시 두드려야 합니다.
수익성 분석 시 꼭 넣어야 할 비용
수익 계산은 이렇게 합니다.
예상 수익 = 시세 – (낙찰가 + 인수 보증금 + 추가 비용)
추가 비용
- 취득세 (4.6% 정도)
- 법무사 비용 (100만~200만 원)
- 명도 비용
- 리모델링 비용
실전 계산
시세: 5억 원
낙찰가: 3억 5,000만 원
인수 보증금: 5,000만 원
취득세: 약 1,840만 원
법무사 비용: 150만 원
리모델링: 1,000만 원
총 투자금: 4억 6,990만 원
예상 수익:
5억 원 – 4억 6,990만 원 = 3,010만 원
처음엔 1억 5,000만 원 싸게 사는 줄 알았지만,
실제 남는 건 3,000만 원 수준입니다.
경매에서 착시가 가장 많이 발생하는 구간입니다.
선순위 임차인이 있는 물건은 낙찰가보다 배당표가 먼저입니다.
배당 순위 확인 → 인수 여부 판단 → 총 투자금 계산 → 수익성 검토.
이 순서를 건너뛰면, 경매는 싸게 사는 투자에서 비싼 실수로 바뀝니다.
특히 초보자라면, 배당표가 복잡하게 느껴질 경우 반드시 전문가와 함께 검토한 뒤 입찰하세요.
