작년에 한 고객이 부모님께 상속받은 아파트 때문에 찾아오셨습니다.
“그냥 정리할까요? 아니면 임대를 줄까요?”
표정부터 복잡했습니다. 부모님 집이라 쉽게 팔기도 어렵고, 그렇다고 세금이 걱정돼 보유하기도 불안한 상황이었죠.
그래서 저는 감정 이야기는 잠시 접어두고 계산부터 해봤습니다.
매도하면 세금은 ‘한 번’입니다
상속받은 아파트를 팔면 양도소득세가 발생합니다.
상속세와는 별개입니다.
많이 헷갈리는 부분이 하나 있습니다. 취득가액입니다.
부모님이 예전에 얼마에 사셨는지는 중요하지 않습니다. 상속 당시 시가가 취득가액이 됩니다.
예를 들어 상속 당시 시가가 8억 원이었고, 10억 원에 매도한다면 양도차익은 2억 원입니다.
10년 이상 보유했다면 장기보유특별공제를 약 30% 적용받아 6,000만 원을 공제받을 수 있습니다.
과세표준은 1억 4,000만 원 수준, 실제 양도세는 약 4,000만~5,000만 원 정도가 됩니다.
일회성입니다. 세금은 크지만, 한 번으로 끝납니다.
또한 1세대 1주택 요건을 충족한다면 12억 원까지 비과세가 가능합니다. 이 조건이 맞는다면 매도는 훨씬 유리해집니다.
임대는 ‘매년’ 세금이 붙습니다
임대는 구조가 다릅니다. 매년 세금이 반복됩니다.
상담했던 고객은 공시가격 10억 원 아파트를 상속받았는데, 이미 주택을 한 채 더 보유하고 있었습니다. 2주택자가 되는 순간 종부세가 발생했습니다.
공시가격 10억 원이라면 6억 원 초과분 4억 원이 과세표준이 됩니다. 세율을 적용하면 종부세는 연간 약 800만~1,000만 원 수준이었습니다.
여기에 임대소득세가 더해집니다.
보증금 2억 원에 월세 200만 원이면 연간 월세 수입은 2,400만 원입니다. 필요경비 50%를 공제하면 과세표준은 1,200만 원. 세율에 따라 약 300만~600만 원 정도의 임대소득세가 발생합니다.
재산세도 연 200만~300만 원 수준입니다.
합치면 연간 약 1,300만~1,900만 원.
임대를 유지하는 한 매년 반복되는 숫자입니다.
5년으로 보면 생각이 달라집니다
제가 고객에게 보여준 건 1년 계산이 아니라 5년 시뮬레이션이었습니다.
매도하는 경우를 먼저 보겠습니다.
양도세 5,000만 원을 내고 약 9억 5,000만 원을 확보합니다. 이 자금을 연 3%로 운용하면 연 2,850만 원, 5년이면 약 1억 4,250만 원입니다.
5년 후 총 자산은 약 10억 9,250만 원 수준이 됩니다.
반대로 임대를 유지한다면 어떨까요.
월세 순수익은 연 800만 원 수준입니다(2,400만 원 수입 – 약 1,600만 원 세금).
5년 누적 4,000만 원. 여기에 아파트 가격이 연 2% 상승한다고 가정하면 약 1억 원 상승합니다.
5년 후 총 자산은 약 11억 4,000만 원.
단순 계산상 임대가 약 4,750만 원 유리합니다.
하지만 전제가 있습니다.
시세가 매년 2%씩 오른다는 가정입니다.
하락하면 결과는 완전히 달라집니다.
언제 팔고, 언제 보유할까
제가 드리는 판단 기준은 단순합니다.
다주택자로 종부세 부담이 급증한다면 매도가 현실적입니다.
시장 하락이 예상되거나 목돈이 필요하다면 더 그렇습니다.
반대로 1주택자이고 종부세 부담이 크지 않다면, 입지가 안정적인 지역이라면 임대 전략이 성립합니다. 강남, 송파, 분당처럼 수요가 견고한 곳은 장기 보유 전략이 맞는 경우가 많습니다.
상속 주택은 감정이 개입되기 쉽습니다.
“부모님 집이라 차마 못 팔겠다.” “복잡하니 그냥 정리하자.”
이런 선택은 위험합니다.
매도는 한 번의 세금, 임대는 매년의 세금입니다.
계산을 돌려보면 답이 보입니다. 감정이 아니라 구조로 판단해야 합니다.
