“시세보다 싸게 집을 살 수 있다”는 말에 부동산 경매에 관심은 있지만, 막상 시작하려면 막막하신가요?
얼마 전에도 한 상담 고객이 “경매 어떻게 시작해야 하나요? 초보라 너무 복잡해요”라며 찾아오셨습니다. 그분처럼 막막한 분들을 위해 오늘은 제가 경매 현장과 법원 입찰장을 다니며 직접 배운 실전 노하우를 정리했습니다.
경매의 기본 개념과 준비 단계
경매는 채무자의 부동산을 법원이 강제 매각해 채권을 회수하는 절차입니다.
시세보다 20~30% 저렴하게 낙찰받을 수 있어 매력적이지만, 준비 없이 접근하면 위험할 수도 있습니다.
제가 경매를 준비할 때 첫 단계는 지지옥션 앱 회원가입이었습니다. 앱을 통해 물건 검색 → 등기부 권리분석 → 현장조사 순으로 진행했습니다.
초보자가 꼭 준비해야 할 기본사항:
- 경매 플랫폼 가입: 지지옥션, 스피드옥션 등 주요 사이트 활용
- 권리분석 공부: 등기부등본으로 소유권·저당권·가압류 여부 확인
- 현장조사 필수: 점유자 상태(세입자, 소유자, 공가 여부) 직접 파악
“가장 쉬운 앱이 뭐예요?”라는 질문을 자주 받는데, 지지옥션이 가장 직관적입니다. 2025년 현재 낙찰률은 약 53% 수준으로, 물건 수는 늘었지만 경쟁률은 완만한 편입니다. 입문자라면 유튜브 같은 무료 강의로 기초를 익히는 것도 좋습니다.
감정가 70% 매물 찾는 실전 방법
감정가 대비 70%대 낙찰 물건은 ‘가성비 높은 알짜 매물’입니다.
저는 아파트를 조사할 때 지지옥션 필터에서 ‘낙찰가율 70% 이하’ 조건을 걸어 검색했습니다.
효율적인 매물 검색 팁:
- 경매 사이트에서 감정가 대비 입찰가가 낮은 물건 우선 탐색
(예: 감정가 10억 원 → 입찰가 7억 원 수준) - 현장 방문으로 실제 상태, 분쟁 여부, 관리비 체납 등 확인
- 유튜브·경매카페를 통해 유사 사례 및 낙찰가율 추세 학습
“좋은 물건은 어떻게 찾아요?”라고 묻는다면, 앱 알림 설정을 활용하세요. 신규 물건이 올라오면 바로 푸시 알림을 받아볼 수 있습니다. 실제로 제 고객 중 한 분은 이 방법으로 감정가 68% 낙찰에 성공했습니다.
입찰 절차와 성공 전략
입찰은 법원에서 진행되며, 보증금(감정가의 10%)을 입금 후 입찰봉투에 금액을 적어 제출하는 방식입니다. 제가 경매에 참여했을 때 느낀 점은, 전략적인 금액 설정이 승부를 가른다는 겁니다.
입찰 성공을 위한 핵심 팁:
- 입찰가 설정: 감정가의 80%를 기준으로, 경쟁자 수와 지역 분위기에 따라 ±5% 조정
- 온라인 입찰 활용: 대법원 경매정보 사이트에서 비대면 입찰 가능
- 잔금 대출 준비: 낙찰 전 은행에 문의해 대출 한도와 조건을 미리 확인
“입찰이 무섭다”는 분들께는 소액 물건부터 연습하라고 조언드립니다. 낙찰이 안 되면 보증금은 전액 반환되므로 부담이 적습니다. 다만 현장조사와 점유자 확인은 절대 건너뛰면 안 됩니다.
실패를 막는 핵심 체크포인트
경매에서 가장 흔한 실패 원인은 권리분석 부족과 과도한 입찰 경쟁입니다. 제가 현장에서 배운 “실패 방지 4대 원칙”을 공유합니다.
반드시 확인해야 할 사항:
- 등기부 권리 확인 – 저당권, 가압류, 세금 체납 여부 확인
- 점유자 상태 점검 – 명도(퇴거) 가능 여부와 추가 비용 확인
- 사업성 분석 – 재건축·리모델링 가능성 및 개발계획 확인
- 세금 계산 – 취득세·양도세 등 실수령액 기준으로 수익률 계산
“가장 피해야 할 실수는?”이라는 질문엔 항상 이렇게 답합니다. “현장 미방문이요. 서류만 보고 입찰했다가 낭패 본 사례가 가장 많습니다.” 실제로 제 고객 한 분은 현장 점검 중 불법 증축 사실을 발견해 입찰을 포기하며 큰 손실을 피했습니다.
부동산 경매는 기회이자 리스크의 공존 시장입니다. 하지만 기본기만 잘 익히면 초보자도 충분히 수익을 낼 수 있습니다.
제 경험상, 작은 금액으로 시작해 경험을 쌓는 것이 가장 안전한 길입니다. 권리분석 → 현장조사 → 입찰 실습 순으로 차근차근 익히면 첫 낙찰의 문턱은 생각보다 높지 않습니다.
여러분의 첫 낙찰이 성공적인 출발이 되길 진심으로 응원합니다.
