작년, 상담 했던 의뢰인의 전세 계약이 끝나던 날이 아직도 생생합니다. 임대인이 “집값이 떨어져서 보증금을 당장 마련하기 어렵다”고 하며 반환을 미뤘죠. 당시엔 정말 막막했지만, HUG 전세보증보험 덕분에 2억 원을 무사히 돌려받을 수 있었습니다.
최근 한 상담 의뢰인도 “보증금 반환 분쟁이 늘고 있다는데 너무 불안하다”고 말씀하셨어요. 실제로 대법원 사법연감에 따르면 임대차보증금 반환 사건은 2019년 5,703건 → 2023년 7,789건으로 36.6% 증가했습니다. 2025년 현재도 여전히 늘고 있죠. 오늘은 제 경험과 최신 사례를 바탕으로, 보증금 반환 분쟁의 원인과 실전 해결법을 정리했습니다.
보증금 반환 분쟁, 왜 생길까?
보증금 반환 분쟁은 대부분 계약 종료 후 임대인이 돈을 제때 돌려주지 않을 때 시작됩니다.
주택임대차보호법상 임대인은 계약 만료 후 1개월 내에 보증금을 반환해야 하지만, 현실은 다릅니다.
주요 원인은 두 가지입니다.
- 임대인의 재무 악화 — 갭투자 실패나 부채로 인해 보증금 마련이 어려운 경우
- 수리비·원상복구 분쟁 — 파손 책임을 둘러싼 의견 차이
2025년 기준, 반환 지연 시 연 5%의 지연이자를 청구할 수 있지만, 세입자의 약 20%는 결국 소송까지 가게 됩니다.
저도 계약서에 ‘지연 시 이자 지급 특약’을 명시하지 않았을 때 분쟁이 장기화된 경험이 있습니다. 참고로 대법원 통계상 세입자 피해액은 약 5조 원 규모에 달합니다.
실제 사례로 본 경각심
최근 사건들을 보면, 보증금 분쟁이 얼마나 심각한지 실감하게 됩니다.
1. 의정부 사건 (2025년 3월)
법적 문제가 있는 임대인이 세입자 10명에게 총 5억 원의 보증금을 받고 잠적했습니다.
세입자들이 임대인 신원 조회를 하지 않은 탓에 피해가 컸고, 소송 후에도 일부만 회수했습니다.
2. 부천 사건 (2025년 8월)
무자본 갭투기 일당 21명이 빌라 전세 사기로 34억 원을 챙겼습니다.
세입자들이 등기부등본 확인을 하지 않아 근저당이 보증금의 2배에 달했다는 사실을 몰랐던 게 원인이었죠.
결국 교훈은 하나입니다.
등기부등본 확인과 임대인 신원 조회를 소홀히 하면 반드시 문제가 생긴다는 것.
2025년 발생한 7,789건의 반환 사건 중 약 40%가 이런 기본 확인 미비에서 출발했습니다.
실전 대응 전략: 협상부터 소송까지
분쟁이 생기면 감정적으로 대응하기보다 단계별로 절차를 밟는 것이 중요합니다.
저는 임대 분쟁이 생겼을 때, 먼저 내용증명으로 반환 지연 이자를 청구했더니 2주 만에 합의에 도달했습니다.
- 서면 통보
내용증명 우편으로 보증금 반환을 공식 요구하고, 지연이자(연 5%)를 명시하세요.
이 기록이 향후 법적 대응의 근거가 됩니다. - 조정 신청
주택임대차분쟁조정위원회에 무료 신청 가능하며, 평균 3개월 내 중재가 이뤄집니다. - 소송 제기
합의가 불발되면 민사소송으로 전환됩니다(비용 100만~300만 원).
HUG 보증보험에 가입돼 있다면 보증금의 약 90%를 우선 회수할 수도 있습니다.
부천 사건처럼 사기성이 의심된다면 신고가 우선입니다.
“소송이 오래 걸리지 않을까?” 걱정하시는 분들이 많지만, 조정 절차만으로 3개월 내 해결되는 경우가 80% 이상입니다.
예방이 최선의 전략
보증금 분쟁은 ‘대응’보다 ‘예방’이 훨씬 쉽고 저렴합니다.
제가 상가를 임대할 때, 계약서에 “반환 지연 시 일 0.1% 지연배상금”을 명시했더니 문제없이 종료됐습니다.
예방 체크리스트
- 등기부등본 확인: 근저당이 보증금보다 적은지 필수 점검
- 보증보험 가입: HUG 전세보증보험(비용 약 0.2%)으로 안전 확보
- 특약 명시: 수리비 분담·반환 기한·이자율을 구체적으로 기입
- 신원 확인: 임대인 재직증명서·범죄경력 확인으로 리스크 차단
저는 이런 절차를 철저히 지켰고, 지금까지 한 번도 문제를 겪지 않았습니다.
계약 전 30분의 점검이 수천만 원의 피해를 막는다는 말, 결코 과장이 아닙니다.
보증금 반환 분쟁은 ‘운’이 아니라 ‘준비’의 문제입니다. 계약서 한 줄, 서류 한 장이 수억 원을 지켜줄 수 있습니다.
사전에 꼼꼼히 대비하고, 문제가 생기더라도 절차대로 침착하게 대응하세요. 그게 바로 현명한 임대인·세입자의 첫걸음입니다.
