요즘 뉴스에서 PF 이야기가 끊이질 않죠. 작년 한 고객분이 “PF 부실 때문에 사업이 지연되는 거 아닌가요?”라고 걱정스럽게 물으시던 게 아직도 생생합니다. 그때는 “위험성이 존재합니다.”라고 답했지만, 지금 보니 그 불안이 현실이 되어버렸네요.
2025년 현재, PF 부실 규모는 12.7조원이 정리됐습니다. 하지만 문제는 여기서 끝이 아닙니다. 해결이 더디면서 공급 지연이 계속되고 있고, 시장의 불안은 오히려 커지는 분위기입니다. 최근 금융당국 점검 결과를 바탕으로, 제가 다가구 PF 상담하며 직접 본 현장 이야기를 섞어 정리해봤습니다.
2025년 PF 부실, 지금 어디까지 왔나
2025년 상반기 기준, 금융권 PF 대출 잔액은 118.9조원입니다. 연체율은 4.39%로 전분기 대비 0.11%포인트 하락했어요. 정부가 사업성 평가 기준을 도입한 지 1년, 그동안 부실 PF 12.7조원이 정리되거나 재구조화됐습니다.
이 중 8.7조원은 경공매, 수의계약, 상각 등으로 정리됐고, 나머지 4조원은 신규 자금을 투입하거나 구조를 개편하는 방식으로 재구조화됐습니다. 목표치 12.6조원을 넘어선 건 긍정적이지만, 현장에서 느끼는 분위기는 좀 다릅니다.
제가 재건축 현장을 방문했을 때, PF 대출이 막히면서 공사가 멈춘 사례를 직접 봤습니다. 정부 수치상으로는 진전이 있어 보이지만, 현장 체감은 아직 경색 국면이라는 게 솔직한 현실입니다.
PF 부실의 원인과 ‘정상화가 더딘 이유’
PF 부실의 근본 원인은 고금리와 대출 규제입니다. 2022년 말과 비교하면 2025년 6월 말 브릿지론(Bridge Loan) 비중이 많이 줄었어요. 증권사는 26%에서 19%로, 캐피탈사는 31%에서 22%로 하락했습니다. 하지만 여전히 위험도는 높습니다.
특히 토지담보대출 연체율이 30%에 육박하며 시한폭탄처럼 남아 있습니다. 최근 강남 오피스 PF 사례들을 보면서, 고금리 여파로 취약 차주들이 늘면서 대출 잔액이 줄어드는 걸 실감했습니다.
전문가들은 “PF 시장 정상화가 아직 멀었다”고 지적합니다. “왜 완전히 해결이 안 되나요?”라고 묻는 분들이 많은데, 부실을 정리하는 속도보다 신규 부실이 발생하는 속도가 여전히 빠르기 때문입니다. 자금 회수가 어려운 프로젝트들이 여전히 쌓이고 있다는 뜻이죠.
PF 부실이 시장에 미치는 영향
PF 부실은 단순한 금융 문제가 아닙니다. 공급 지연 → 건설 위축 → 시장 불안정이라는 악순환을 낳습니다.
제가 생활숙박시설 프로젝트를 검토할 때, PF가 막혀서 착공이 계속 미뤄지는 현장을 봤습니다. 이런 공급 지연은 결국 집값 불안정으로 연결되고, 서울 집값 잡기는 점점 더 어려워지고 있습니다.
“공급 지연이 얼마나 심각한가요?”라고 물어보시는 분들이 많습니다. 부실 정리에도 불구하고 민간 공급 생태계가 제대로 회복되지 않으면서, 시장 불안은 계속되고 있는 게 현실입니다.
앞으로의 전망과 투자자 대응 전략
전문가들은 PF 시장의 정상화가 시장 안정의 핵심이라고 봅니다. 2025년 하반기 금리 인하가 예상되면서 부실 정리 속도가 빨라질 수 있지만, 토지담보대출이라는 뇌관이 여전히 남아 있습니다.
제가 투자 상담을 하면서 늘 드리는 조언이 있습니다. PF가 관련된 프로젝트라면 반드시 금융권 건전성 지표를 확인하세요. “앞으로 어떻게 되나요?”라고 묻는 분들께는, 부실이 해소되면 공급 지연도 점차 줄어들 거라고 말씀드립니다. 하지만 그 시기가 언제일지는 아직 불확실합니다.
- PF 관련 프로젝트라면 반드시 금융권 신용등급과 건전성 지표를 확인할 것
- 사업장 자금 흐름, 시공사 보증 여부, 분양률까지 검토할 것
- 고위험 PF 사업은 분양가 연동형 리스크가 크므로 신중히 접근할 것
PF 부실은 숫자상으론 진전이 있어 보이지만, 현장의 체감은 아직 냉랭합니다.
공급 지연이 이어지는 한 시장 불안은 쉽게 가라앉지 않을 것입니다.
저의 경험상, 책상 위의 데이터보다 현장의 움직임이 훨씬 정확합니다. PF 리스크가 얽힌 사업이라면 반드시 현장을 확인하고, 자금 조달 구조를 직접 파악하는 것이 가장 확실한 리스크 관리 방법입니다.
지금은 ‘무리한 진입’보다 ‘철저한 검증’이 필요한 시기입니다.”
