💬 “전세가가 매매가랑 거의 똑같다고요?”
얼마 전 상담을 요청한 20대 직장인 B씨의 말입니다.
“부천의 한 아파트 전세가가 2억 7천인데, 매매가는 3억도 안 되더라고요. 전세로 들어가느니, 그냥 사는 게 낫지 않나요?”
최근 전세가율이 비정상적으로 높은 매물들이 늘어나면서, 이와 비슷한 고민을 하는 분들이 많아졌습니다.
전세가율 90% 이상은 분명히 매력적일 수 있지만, 동시에 리스크도 큰 ‘양날의 검’입니다.
기회가 될 수도 있지만, 깡통전세로 이어질 수 있는 위험 신호일 수도 있습니다.
📈 전세가율 90%, 정확히 어떤 의미일까?
전세가율은 다음과 같은 공식으로 계산합니다:
전세가율 = (전세가 ÷ 매매가) × 100
예를 들어, 매매가가 3억 원이고 전세가가 2억 7천만 원이라면 전세가율은 90%입니다. 일반적으로 건전한 시장의 전세가율은 60~70% 수준을 유지합니다.
즉, 전세가율이 90%를 넘는다는 건 매매가가 과도하게 하락했거나 전세가가 일시적으로 상승한 상황일 수 있습니다.
이 둘 중 어떤 이유이든, 시장에 이상 신호가 있다는 경고로 받아들여야 합니다.
💡 고전세 매물, 언제 기회가 될 수 있을까?
모든 전세가율 90% 매물이 위험한 건 아닙니다. 아래 조건에 해당한다면, 오히려 기회로 활용할 수 있습니다.
- 실거주 전환이 가능한 경우
→ 전세대출 + 소액 자금만 추가하면 매매로 전환이 쉬워 부담이 적습니다. - 매매가 하락기 막바지
→ 매매가가 바닥권에 도달했다면, 전세가와 매매가의 격차가 줄어들며 매수 진입 시점이 될 수 있습니다. - 실수요 기반이 탄탄한 지역
→ 역세권, 학군지, 직주근접 지역 등 지속적인 전세 수요가 있는 곳은 상대적으로 리스크가 낮습니다.
예를 들어, 인천 송도나 의정부 일부 단지는 전세가율이 85~90%에 달하지만 입주 수요가 꾸준해 비교적 안정적인 흐름을 보이고 있습니다.
⚠️ 깡통전세, 왜 위험할까?
깡통전세란, 전세가가 매매가에 근접하거나 이를 초과해 보증금을 온전히 돌려받지 못할 수 있는 상황을 말합니다.
다음과 같은 징후가 보이면 반드시 주의해야 합니다:
- 최근 1~2년 간 매매가 하락률이 큰 지역
→ 예: 대구, 세종 등은 30% 이상 하락한 사례도 있으며 위험성이 큽니다. - 다세대·빌라 위주의 매물
→ 아파트보다 시세 변동성이 크고, 실거래가와 괴리가 있는 경우가 많습니다. - 소유자의 다중 대출 여부
→ 근저당 설정이 많으면 경매 시 보증금 회수 우선순위에서 밀릴 수 있습니다.
📌 실제 사례
전세가율 95%의 수도권 빌라 계약을 검토하던 고객이 등기부등본 확인 후 계약을 철회했고, 한 달 뒤 해당 물건의 매매가는 5천만 원 가까이 하락했습니다.
🛡 고전세 매물, 이렇게 안전하게 선택하세요
전세가율이 높다고 모두 피할 필요는 없습니다. 대신 다음과 같은 사항을 반드시 체크하세요.
- 등기부등본 확인
→ 근저당, 가압류, 소유권 변동 등 권리관계는 필수 확인 대상입니다. - 전세보증보험 가입 여부 확인
→ HUG·SGI 등 보증기관을 통한 보증금 보호는 전세계약의 최소 안전장치입니다. - 최근 실거래가 추이 확인
→ 국토부 실거래가 공개시스템에서 3~6개월간의 시세 흐름을 꼭 체크하세요. - 집주인의 재무 상태 간접 점검
→ 체납 이력, 대출 과다 여부 등을 통해 리스크를 미리 감지할 수 있습니다. - 전세가율 80% 이상은 ‘한 번 더 의심’
→ 상승 여력이 낮은 지역이라면 투자보다 위험회피가 우선입니다.
🧑💼 부동산 전문가의 조언
“전세가율이 90%를 넘는 순간은 기회가 아니라 경고 신호입니다.” 실거주 전환 계획이 분명하다면 고려해볼 수 있지만, 투자나 단기 거주라면 반드시 보증보험 가입 여부와 지역 시세 흐름을 면밀히 분석한 후 결정해야 합니다.
싸 보인다고 덥석 계약하는 건 가장 위험한 선택입니다.
