안녕하세요. 지금도 생생하게 기억나는 일이 하나 있습니다. 초보 시절 서울의 한 빌라가 경매에 나온 것을 보고 “와, 진짜 싸고 좋은 물건 찾았다”라며 기뻐했는데, 막상 현장을 다시 들여다보니 무허가 건축물이 숨어 있더군요. 결국 철거 비용으로 추가비용이 발생해 입찰을 포기했습니다. 그때 속으로 이런 생각이 들었죠. “이래서 다들 현장, 현장 하는구나.”
그 이후로 권리 분석과 현장 확인에 훨씬 더 집요해졌고, 지금은 리스크를 상당 부분 걸러내며 투자하고 있습니다. 2025년 현재, 경매 시장은 규제 완화로 다시 활기를 띠고 있지만 숨은 리스크는 여전히 물밑에 깔려 있습니다. 실제로 2023년에도 세입자 문제 하나 때문에 명도가 3개월 이상 지연된 적이 있었습니다.
오늘은 제가 직접 겪은 사례를 바탕으로, 법률적 하자와 세입자 문제를 어떻게 찾아내고 어떻게 대응해야 하는지 정리해보겠습니다.
경매 물건의 숨은 리스크, 어디서 터질까?
경매 리스크는 크게 두 가지로 나뉩니다.
- 등기부에 드러나지 않는 법률적 하자
- 세입자(임차인) 관련 문제
법률적 하자는 무허가·불법 증축처럼 구조적인 문제를 말하고, 세입자 문제는 대항력 있는 임차인 때문에 발생하는 명도·보증금 리스크를 의미합니다.
초보 시절엔 감정평가서만 보고 “이 정도면 괜찮겠지”라며 입찰했다가 크게 데인 적이 있습니다. 경매는 시세 대비 70% 전후로 살 수 있는 기회가 분명 있지만, 리스크를 놓치면 그 할인폭이 그대로 손실로 돌아옵니다.
제가 지금도 반드시 지키는 기본 원칙은 세 가지입니다.
- 등기부등본
- 매각물건명세서
- 현장 방문
현장에 가서 이웃 주민들에게 슬쩍 물어보면, 서류엔 없는 이야기가 튀어나오는 경우가 정말 많습니다. 여기에 법무사 상담까지 더하면 리스크의 절반 이상은 걸러낼 수 있습니다. 실제로 한 번은 법무사 조언 덕분에 문제 물건을 입찰 직전에 포기해 큰 손실을 피한 적도 있습니다.
법률적 하자(무허가·불법 건축물), 이렇게 확인하고 대응한다
무허가 건축물은 말 그대로 법적으로 인정받지 못한 구조물입니다. 재개발·재건축은 물론, 최악의 경우 철거 대상이 됩니다. 제가 약 400만 원을 날렸던 이유도 바로 이 불법 증축 때문이었습니다.
무허가·불법 건축물 확인 방법
- 건축물대장 vs 등기부 비교
- 대장에 없는 구조물이 있으면 일단 의심부터 하세요.
- 현장 확인
- 베란다 확장, 옥상 증축, 별도 창고는 반드시 체크
- 도시계획확인서 확인
- 용도지역·건폐율·용적률 제한 확인
현장에서 “이거 다들 이렇게 쓰는데요?”라는 말을 들으면 거의 90%는 불법입니다.
무허가·불법 건축물 대처 방법
- 낙찰 후 철거 또는 원상복구
- 협의가 가능하면 합의 매수·정리
- 법정지상권 주장 가능성 여부 검토
제가 무허가 건물이 포함된 토지를 낙찰받았을 때는, 소유권을 명확히 한 뒤 철거 명령으로 정리했습니다. 다만 법정지상권이 얽히면 상황이 복잡해지므로, 이 단계부터는 변호사 상담이 필수입니다. 중요한 건, 철거 비용을 미리 계산해 보고도 수익이 남는지를 반드시 따져보는 겁니다.
세입자 문제, 대항력부터 제대로 보자
세입자 문제는 경매 리스크 중에서도 가장 빈번하게 터집니다. 특히 대항력(전입신고 + 확정일자)을 갖춘 임차인이 있다면, 낙찰자가 보증금을 떠안을 수도 있습니다.
저도 한 번은 아파트 경매에서 세입자의 과도한 이사비 요구로 퇴거가 지연돼 두 달 넘게 시간과 돈을 동시에 소모한 적이 있습니다.
세입자 문제 확인 방법
- 전입세대 열람
- 물건명세서 확인
- 현장 점유자 직접 확인
- 임대차보호법 적용 여부 체크
등기부가 깨끗해 보여도, 실제로는 임차인이 살고 있는 경우가 많습니다. 현장에서 직접 확인하지 않으면 놓치기 쉽습니다.
세입자 문제 대처 방법
- 낙찰 후 인도명령 신청
- 협의 가능하면 이사비 지급 후 합의 명도
- 협의 불가 시 강제집행 진행
현실적으로 가장 빠른 방법은 이사비 협상입니다. 다만 명도 소송까지 가면 비용이 500만~1,000만 원까지 들어갈 수 있으니, 이 역시 입찰 전부터 비용에 포함시켜야 합니다.
저는 실제로 세입자와 합의해 조용히 정리한 경험이 몇 번 있습니다. 이 경우 명도 소송에 비해 스트레스도 훨씬 적습니다.
경험으로 정리한 실전 체크 포인트
제가 지금도 쓰는 리스크 관리 기준은 이렇습니다.
- 권리분석 + 현장조사 둘 중 하나라도 빠지면 입찰 안 한다
- 미납 세금·관리비 반드시 확인
- 수익이 줄어들어도 리스크 큰 물건은 과감히 포기
- 한 물건에 올인하지 않고 분산 투자
- 지자체·구청에 직접 문의해서 최신 정보 확인
경매는 “싸게 사는 기술”이 아니라, 문제 없는 물건을 고르는 기술입니다. 숨은 하자를 발견했을 때는 미련 없이 빠져나오는 용기도 필요합니다. 억지로 밀어붙이다가 손실이 눈덩이처럼 불어나는 경우를 정말 많이 봤습니다.
경매 물건의 리스크는 미리 알면 대부분 피할 수 있습니다. 제 경험처럼 서류와 현장을 동시에 확인하고, 전문가 도움까지 더하면 훨씬 안전해집니다.
조급해하지 말고, 한 번 더 확인하는 습관이 결국 수익을 지켜줍니다. 모두 안전하고 성공적인 경매 투자 하시길 바랍니다.
