절세하려다 오히려 세금 폭탄 맞는다고?
“상속받은 집을 시세보다 훨씬 싸게 신고했는데… 나중에 팔 때 세금이 더 많이 나왔어요.”
최근 상속 부동산 관련 상담이 급증하고 있습니다. 많은 분들이 상속 재산을 신고할 때 시세보다 낮게 평가하면 세금을 절약할 수 있다고 생각하지만, 실제로는 양도소득세와 증여세 리스크가 더 커질 수 있습니다.
오늘은 상속 부동산을 시세보다 낮게 평가받을 때 발생할 수 있는 문제점들과 이를 피하는 현명한 절세 전략을 알려드리겠습니다.
시세보다 낮게 상속받으면 생기는 3가지 문제
1. 양도소득세 부담이 오히려 늘어난다
상속받은 부동산을 나중에 매도할 때, 취득가액 기준이 바로 ‘상속재산 평가액’이 됩니다. 이 금액이 시세보다 지나치게 낮으면, 실제 양도차익이 커져서 양도세가 과도하게 부과됩니다.
예시 사례
- 상속 당시 실제 시세: 8억 원
- 신고한 상속재산가액: 5억 원
- 3년 후 9억 원에 매도 시 → 양도차익 4억 원 → 세금 부담 대폭 증가
만약 상속가액을 8억 원으로 정확히 잡았다면 양도차익은 1억 원에 불과했을 겁니다. 결국 당장의 상속세를 줄이려다 나중에 양도세 폭탄을 맞게 되는 셈입니다.
2. 세무서의 증여세 추징 위험
세무당국은 부동산 거래 시 통상 시세보다 30% 이상 저평가된 경우, ‘부당한 조세 회피 목적’이 있다고 간주하고 추가 세무조사에 나설 수 있습니다.
특히 상속인이 여러 명인데 일부에게만 낮은 금액으로 이전하거나, 사전 증여 내용을 제대로 반영하지 않은 경우 추가 증여세 추징도 가능합니다.
3. 가족 간 분쟁 소지 증가
처음엔 가족끼리 잘 협의했다고 해도, 향후 매도 시점에 가격 차이가 벌어지면 “왜 우리 몫은 이렇게 적게 평가됐냐”며 유류분 반환 청구나 상속재산 분할 소송이 발생할 수 있습니다. 세금 문제로 인한 경제적 손실뿐만 아니라 가족 관계까지 악화시킬 수 있어 더욱 주의가 필요합니다.
상속 재산 가액, 안전하게 산정하는 법
국세청은 상속재산 평가 시 ‘시가’를 원칙으로 하되, 시가 산정이 어려운 경우 ‘기준시가’나 ‘공시지가’를 기준으로 합니다.
시가로 인정받는 기준
- 상속 개시일 전후 6개월 이내의 실거래가
- 감정평가법인의 공인된 감정가액
- 인근 유사 부동산의 실거래가
이 기준을 충족하면 시가로 인정받을 수 있으며, 향후 양도 시 취득가로도 활용할 수 있어 양도세 절감에도 도움이 됩니다.
상속세 상담 사례
경기도 용인에 거주하던 50대 L씨는 2022년 아버지로부터 단독주택을 상속받으며 공시지가 기준 3억 원으로 신고했습니다. 당시 시세는 약 5억 원이었죠.
그런데 3년 후인 2025년 해당 주택을 6억 원에 매도했을 때, 양도차익이 3억 원으로 계산되며 약 5천만 원 이상의 세금이 발생했습니다.
“그때 감정평가라도 받아둘 걸 너무 후회됩니다. 당장 상속세 몇백만 원 아끼려다 나중에 몇천만 원을 더 냈어요.”
현명한 절세 전략 3가지
- 감정평가를 적극 활용하자
- 상속 개시일 기준 6개월 이내 감정평가서를 확보하면 시가로 인정받을 수 있습니다. 비용은 들지만 양도세 절감 효과가 훨씬 큽니다.
- 상속세와 양도세를 함께 계산하자
- 상속세를 줄이려다 양도세가 더 늘어날 수 있습니다. 총 세금 부담을 종합적으로 계산해보고 신고 기준을 정해야 합니다.
- 상속재산명세서를 꼼꼼하게 작성하자
- 세무서 조사 시 신뢰도를 높이고, 향후 가족 간 소송 분쟁도 방지할 수 있습니다.
전문가가 알려주는 핵심 포인트
상속 부동산은 일회성 절세보다 전체적인 절세 흐름을 봐야 합니다. 양도세, 증여세, 상속세까지 전반적으로 계산해보고, 필요 시 감정평가나 전문가 상담을 병행하는 것이 가장 안전한 방법입니다.
시세보다 낮게 신고하려는 유혹보다는, 정확한 가치 평가와 장기적 관점의 절세 전략이 결국 가장 큰 이득을 가져다줍니다.
