최근 서울 부동산 시장이 또다시 들썩이고 있습니다. 작년 한강변 재건축 상담을 진행하던 때가 떠오르네요. 당시 한 고객분께서 “한강벨트에 투자해도 될까요?”라며 기대감 가득한 눈빛으로 물으셨던 기억이 납니다. 그때도 뜨겁던 시장이 지금은 더욱 과열되고 있습니다.
2025년 9월 29일, 오세훈 시장이 발표한 재건축 확대 정책 이후 한강벨트 집값이 급등세를 보이고 있습니다. 최근 데이터를 분석해보니 공급 확대 정책이 오히려 시장 과열을 부추기는 양상입니다. 강남 3구 프로젝트를 검토하며 직접 확인한 시장 상황을 함께 나눠보겠습니다.
오세훈 재건축 정책, 무엇이 달라졌나?
오세훈 서울시장은 2031년까지 31만 가구 착공이라는 야심찬 계획을 내놨습니다. 가장 눈에 띄는 변화는 재건축·재개발 인허가 절차 개선입니다. 기존에 평균 18년 걸리던 사업 기간을 12년으로, 무려 6.5년이나 단축하겠다는 겁니다.
세입자 이주비용을 보상하면 용적률 인센티브를 제공하고, 토지거래허가구역은 추가로 지정하지 않겠다는 방침도 담겼습니다. 제가 재건축 상담을 진행할 때 가장 큰 걸림돌이 바로 인허가 지연이었습니다. 이번 정책으로 민간 사업성이 크게 개선될 것으로 보입니다.
“이 정책이 집값을 안정시킬까요?” 묻는 분들이 많은데, 핵심은 공급 확대입니다. 흥미로운 점은 정부는 규제 강화 기조인 반면, 서울시는 민간 주도 공급 확대로 엇박자를 내고 있다는 겁니다.
한강벨트에 쏠리는 공급, 왜 이곳인가?
이번 착공 계획의 핵심은 한강벨트입니다. 전체 31만 가구 중 무려 19.8만 가구가 이곳에 집중됩니다. 한강 이남에만 16.8만 호가 공급되며, 강남 3구도 포함됩니다.
성동구 한강변 프로젝트를 따라가보니, 수요가 집중된 지역에 공급이 폭증하면서 사업 속도가 빨라지는 걸 직접 확인할 수 있었습니다. “왜 하필 한강벨트에 집중하나요?”라고 묻는 분들이 계시는데, 마포·성동·광진구처럼 집값이 급등한 지역에 민간 주도 재건축을 허용해 시장을 안정시키겠다는 전략입니다.
전체 착공 물량의 64%가 한강벨트로 쏠리고, 규제 완화로 사업성 확보가 수월해지면서 개발 기대감은 더욱 커지고 있습니다. 하지만 아이러니하게도, 공급 계획이 곧 개발 기대감으로 이어져 단기 가격을 자극하는 결과를 낳고 있습니다.
정책 발표 후 시장의 반응
정책 발표 이후 한강벨트 집값이 급등했습니다. 강남 3구뿐 아니라, 성동·광진·마포 같은 비강남권 한강변까지 매수세가 확산되고 있습니다.
6·27 대책에도 불구하고 공급 기대감이 오히려 가격을 끌어올리고 있습니다. “집값이 왜 이렇게 뜨거운 거죠?”라고 묻는 분들이 많은데, 정부의 규제 정책과 서울시의 공급 확대가 엇박자를 내면서 과천·분당 등 주변 지역까지 과열 양상을 보이고 있습니다.
향후 시장 전망과 투자 전략
전문가들은 공급 확대가 장기적으로는 시장 안정화로 이어질 것으로 전망합니다. 하지만 단기적인 과열로 인해 정부의 추가 규제가 나올 가능성도 배제할 수 없습니다.
한강벨트 투자 상담을 진행하며 느낀 건, 법 개정이 필요한 부분이 많아 정부와의 협력이 관건이라는 점입니다. “지금 투자해도 될까요?”라고 묻는 분들께는 한강벨트의 입지 좋은 매물을 선별하되, 과열된 시장에 대한 경계심을 늦추지 말라고 조언드립니다.
재건축 사업 기간 단축과 규제 완화는 분명 긍정적이지만, 투자 타이밍을 잘못 잡으면 정책 변화에 휘둘릴 수 있습니다.
오세훈 시장의 정책은 공급 확대라는 명분은 있지만, 단기적으로는 시장 과열을 부추기는 측면도 있습니다. 제 경험상 부동산 투자에서 타이밍만큼 중요한 건 없습니다. 냉정한 판단으로 현명한 선택을 하시길 바랍니다.
“지금은 ‘무조건 진입’보다 ‘선별적 진입’의 시기입니다.”
