임대차 3법, 2025년 이렇게 달라졌습니다.

5년차를 맞은 임대차 3법, 변화의 바람이 분다

2020년 7월 도입된 임대차 3법이 벌써 5년차에 접어들었습니다. 계약갱신청구권제, 전월세상한제, 전월세신고제로 구성된 이 제도는 세입자 권익 강화라는 목표로 출발했지만, 현장에서는 긍정과 부정 평가가 엇갈려 왔습니다.

이제 2025년은 이 법들의 중요한 전환점이 되었습니다. 정부는 그동안의 시행 경험을 바탕으로 제도 개선에 나섰고, 임대차 시장도 새로운 변화에 적응하고 있습니다.

계약갱신청구권: 이제 6년까지 살 수 있다?

1. 기존 제도의 한계

세입자는 계약갱신청구권을 1회만 행사할 수 있어 최대 4년(2+2년) 거주가 전부였습니다. 집주인이 실거주 목적이라고 하면 거절당하는 경우도 많았죠.

2. 2025년, 이렇게 바뀝니다

갱신청구권 2회까지 가능
- 2025년 3월 법 개정으로 세입자는 계약갱신청구권을 2회까지 행사할 수 있게 됩니다. 즉, 최대 6년까지 한 곳에서 살 수 있다는 뜻입니다. 다만 집주인이 실거주 외에도 “매물 처분” 등 정당한 사유를 입증하면 여전히 거절할 수 있습니다.
실거주 요건 대폭 강화
- 이제 집주인이 실거주를 이유로 거절할 때는 실거주 계획서를 제출해야 하고, 실제로 입주했는지 사후 검증을 받아야 합니다. 만약 거짓 실거주로 밝혀지면 최대 1천만 원의 과태료와 함께 세입자에게 손해배상까지 해야 합니다. 2025년 상반기부터 서울 일부 지자체에서 시범 단속을 시작해 전국으로 확대할 예정입니다.

이런 변화는 세입자에게는 주거 안정성을 높여주지만, 집주인 입장에서는 매물 처분의 자유도가 줄어들고 실거주 입증 부담이 커지는 측면이 있습니다.

1. 기존 제도 유지하되 현실 반영

계약 갱신 시 임대료 인상을 5% 이내로 제한하는 기본 틀은 유지됩니다. 신규 계약에는 여전히 적용되지 않고요.

2. 2025년 주요 변화점

조건부 7% 인상 허용
- 기본 5% 상한제는 유지하되, 지역 물가 상승률이 5%를 초과하는 특정 조건에서는 최대 7%까지 인상을 허용하는 방안을 검토 중입니다. 2024년 역전세 문제로 집주인들의 부담이 커지자 나온 조치입니다.
지역별 차등 적용 시행
- 수도권 고가 임대료 지역과 전세 수요가 감소한 지방의 상황이 다르다는 점을 반영해, 2025년 하반기부터 지자체별로 상한제 조정 권한을 부여합니다. 예를 들어 서울은 5%, 지방은 7~9% 식으로 차등 적용하는 것이죠.

이는 임차인에게는 임대료 급등 억제 효과를 유지하면서도, 임대인에게는 수익률 현실화 기회를 제공하는 방향입니다. 다만 지역별 차등으로 인한 혼란은 피할 수 없을 것 같습니다.

1. 유예 기간 완전 종료

보증금 6천만 원 이상 또는 월세 30만 원 이상 계약은 반드시 신고해야 합니다. 2023년 말까지 주었던 유예 기간이 완전히 끝났습니다.

2. 2025년 강화 내용

본격적인 단속과 과태료 부과
- 2025년 1월부터 전국적으로 미신고 시 과태료(최대 500만 원)를 본격 부과합니다. 서울·경기 등 주요 지자체는 주택임대사업자 및 부동산 플랫폼과 협력해 집중 단속에 나설 예정입니다.
자동 신고 시스템 확대
- 직방, 다방 등 부동산 중개 플랫폼과 연동된 전자계약 자동 신고 시스템을 2025년 상반기에 전국으로 확대합니다. 이를 통해 세입자와 집주인 모두의 신고 부담을 줄이고, 투명한 임대차 데이터를 축적한다는 목표입니다.

30대 직장인 A씨는 2021년 전세 계약을 맺었고, 2023년 첫 번째 갱신청구권을 사용해 5% 인상된 조건으로 2년 더 살고 있습니다. 2025년 7월 계약 만료를 앞두고 다시 연장을 원했지만, 집주인이 “실거주 예정”이라며 거절했습니다.

그런데 A씨가 확인해보니 집주인은 현재 외국에 체류 중이고, 해당 주택을 재임대하려는 움직임을 보이고 있었습니다.

2025년 개정법으로 달라지는 점
- A씨는 이제 2회째 갱신청구권을 행사할 수 있습니다
- 집주인의 실거주 거절에는 계획서 제출과 사후 검증이 따릅니다
- 거짓 실거주가 적발되면 A씨는 손해배상을 청구하고 과태료 신고도 가능합니다

이처럼 세입자 보호 장치가 한층 강화된 것을 확인할 수 있습니다.

전문가 시각
2025년 임대차 3법 개편은 그동안의 시행착오를 바탕으로 세입자 보호를 강화하면서도 시장 현실을 반영하려는 균형점을 찾아가는 과정입니다.

갱신청구권 2회 허용과 실거주 요건 강화는 분명 세입자 주거 안정에 도움이 될 것입니다. 하지만 지역별 상한제 차등 적용이 또 다른 혼란을 낳을 수 있고, 매물 공급 위축 우려는 여전히 남아 있어 지속적인 모니터링이 필요합니다.