청약·매수 대기자를 위한 전세 계약 전략 가이드
“이번 전세가 마지막이 될 것 같은데… 1년으로 할까, 2년으로 할까?”
2025년 하반기, 금리가 안정되고(기준금리 약 3.25~3.5%), 매매 시장도 회복세를 보이면서 전세 계약기간 설정은 단순한 거주 선택을 넘어 자산 계획의 전략 포인트가 되고 있습니다.
특히 청약 당첨이나 매수 전환이 눈앞에 있다면, 전세 계약 하나가 수천만 원의 기회비용을 바꿔놓을 수 있습니다.
이 글에서는 ‘마지막 전세살이’를 앞둔 분들을 위해 계약기간 설정 전략과 2025년 시장 흐름에 맞춘 실전 노하우를 정리했습니다.
전세 계약 전 반드시 체크할 3가지 포인트
1. 청약 가점과 일정, 제대로 이해하기
- 무주택 기간 계산 기준: 전입신고일 기준으로 산정
- 생애최초 특별공급 요건: 무주택 3년 이상 + 일정 소득 이하 + 부양가족 요건 충족
2025~2026 주요 청약 일정
- 수도권 3기 신도시(남양주 왕숙, 고양 창릉 등) 사전청약: 약 5만 세대 예정
- 민영아파트: 서울(강남·용산 제외)과 수도권 주요 지역에 대량 공급
청약공고 시점과 당첨자 발표일, 입주시기(통상 2~3년 뒤)를 모두 고려해 계약 만료일을 설정하세요.
2. 매수 계획이 있다면 타이밍을 계산하자
- 시장 흐름: 수도권 일부는 상승세, 비조정지역은 안정세 유지하고 있으며, 금리 안정화로 매수 심리도 점차 회복되고 있는 상황입니다.
- 계약기간 선택 기준:
- 매수 타이밍이 확실하면 1년 계약
- 청약 준비 중이거나 장기 거주가 필요하면 2년 계약
주의사항
- 계약갱신청구권은 1회(2년) 사용 가능 → 이후 재계약 시 임대료 5% 인상 가능
- 중도해지는 위약금 부담 또는 집주인 동의 필요
3. 전세보증보험 가입 가능 여부 사전 확인
- HUG 보증 요건: 수도권 7억, 비수도권 5억 이하 / 전입신고 + 확정일자 필수
- SGI서울보증: 보증금 제한 없음, 집주인 신용도 심사 강화됨
계약기간을 정하기 전에 전세보증보험 가입 가능성부터 체크해야 합니다. 집주인 동의가 필요한 부분도 계약 전에 명확히 합의해두세요.
1년 vs 2년 계약, 장단점 비교
| 계약 기간 | 장점 | 단점 | 추천 상황 |
| 1년 계약 | 청약 당첨·매수 시 유연한 이동 가능 | 재계약 시 임대료 인상 가능(5%) | 매수 시점이 확실한 경우 |
| 2년 계약 | 안정적 거주, 임대료 고정 | 중도해지 시 위약금 부담 | 청약 준비 중이거나 장기 거주 필요 시 |
계약서에 꼭 넣어야 할 특약 조항 4가지
- 청약 당첨 시 해지 특약
- “임차인은 청약 당첨 시 계약기간 중이라도 위약금 없이 계약 해지 가능”
- 매수 전환 우선권 특약
- “집주인이 매도 시, 임차인에게 우선 매수 의사를 확인한다”
- 조기 해지 협의 조항
- “임차인 사유 발생 시 임대인과 협의해 위약금 없이 계약 해지 가능”
- 전세보증보험 협조 특약
- “임대인은 보증보험 가입을 위한 서류 제공에 협조한다”
모든 특약은 집주인 동의가 필요하며, 반드시 서면으로 명시해야 법적 효력이 있습니다.
실제 상담 사례로 보는 전략
상담자 A씨 (34세, 신혼부부)
상황: 2026년 3기 신도시 사전청약 준비 중, 무주택 기간 5년, 가점 60점
고민: “청약 당첨 시점이 불확실한데, 전세 계약기간을 어떻게 정해야 할까요?”
전문가 조언:
- 2년 계약을 추천하되, 청약 당첨 시 해지 특약 반드시 추가
- 2026년 사전청약 당첨 시 입주까지 약 2~3년 소요되므로 전세 만료 시점과 입주 시기 조율 필요
결과 : A씨는 2년 계약에 ‘청약 당첨 시 위약금 면제’ 특약을 추가하고 HUG 전세보증보험 가입을 완료했습니다.
상담자 B씨 (40세, 매수 대기자)
상황: 2026년 상반기 서울 비조정대상지역 아파트 매수 계획, 현재 전세 거주 중
고민: “집값이 더 떨어질지 확신이 없어서 2년 계약이 부담스러워요.”
전문가 조언:
- 1년 계약 후 반전세(월세 일부 포함)로 전환 협상 제안
- 매수 우선권 특약 추가로 집주인 매각 시 매수 기회 확보
결과: B씨는 1년 계약에 ‘조기 해지 협의’ 특약을 추가하고, 2026년 매수 자금 계획을 체계적으로 수립했습니다.
전문가가 짚어주는 핵심 전략
2025년 전세 계약은 단순히 거주를 위한 선택이 아니라, 향후 청약과 매수 전략의 핵심 분기점입니다. 계약서에 특약을 명확히 넣고, 내 상황에 맞춘 계약기간을 선택하는 것이 무엇보다 중요합니다.
계약기간을 전략적으로 선택하고, 나만의 상황에 맞는 특약을 꼼꼼히 반영하세요.
