전세 사기 뉴스가 매일 들려오는 요즘, “나도 당하면 어쩌지?” 하는 불안감이 커지셨죠. 저 역시 전세 계약을 하면서 그 불안함을 절실히 느꼈습니다. 당시 임대인 신분증 확인을 대충 했다가, 등기부등본을 확인하니 대출이 여러 건 겹쳐 있었던 거예요. 다행히 HUG 전세보증보험에 미리 가입해 피해를 피했지만, 그 이후로는 계약 때마다 철저히 검증합니다.
최근 의정부·부천 등지에서 발생한 사례들을 보면, 2025년에도 여전히 방심은 금물입니다. 오늘은 한국주택금융공사(HF)와 경찰청 자료를 바탕으로, 전세 사기를 예방할 수 있는 실전 매뉴얼을 정리했습니다. 제가 직접 임대인으로서 전세를 놓을 때 활용한 노하우도 함께 담았습니다.
전세 사기의 실체와 최근 사례
전세 사기는 임대인이 보증금을 반환하지 않거나, 근저당이 선순위로 잡힌 상태에서 세입자를 속이는 범죄입니다. 핵심은 ‘무자본 갭투자’입니다. 즉, 대출로 집을 사고 전세 보증금으로 원리금을 갚는 구조죠.
2025년 현재 피해 규모는 3만 3,978명, 피해액 약 5조 원에 달합니다. 최근 사례를 보면 상황이 얼마나 심각한지 실감됩니다.
- 의정부 사건: 2025년 3월, 전세 사기범이 탈옥 후 검거되며 SBS <그것이 알고 싶다>에 방영됨.
이후 피해자들이 특별법 개정으로 피해 인정률이 74.5% → 50.7%로 감소, 회복이 더 어려워짐. - 부천 사건: 2025년 8월, 무자본 갭투기 일당 21명 검거.
총 34억 원 규모, 피해자 18명 발생.
이런 사례들을 보면 공통점이 있습니다. 계약 전 기본 확인 절차가 빠졌다는 점이죠. 저도 계약 때 등기부등본을 꼼꼼히 확인하지 않았다면 같은 일을 겪었을 겁니다.
보증보험, 선택이 아닌 필수
전세 사기를 막는 가장 확실한 장치가 바로 전세보증보험입니다. HUG(주택도시보증공사) 또는 HF(주택금융공사)에서 가입할 수 있습니다.
저는 계약 당시 HUG 보증보험을 활용했는데, 덕분에 임대인의 대출 상황과 무관하게 보증금 전액 보호를 받을 수 있었습니다.
보증보험 가입 핵심 팁
- 계약 후 1개월 이내 반드시 가입 — 기간이 지나면 보장 대상에서 제외됩니다.
- 임대인 동의 필수 — 동의를 거부한다면 그 자체로 의심해야 합니다.
- 보증금 80% 이상 보장 여부 확인 — 일부 상품은 보장 한도가 낮습니다.
- 가입 조건: 보증금 5억 원 이하, 금리 1.5~2.5% 수준.
2025년에는 규제 강화로 한도가 줄었지만, 소득 8,500만 원 이하 신혼부부는 디딤돌대출과 연계해 가입하면 훨씬 유리합니다.
팁: 요즘은 모바일 앱(HUG, HF)을 통해 비대면으로 1주일 내 가입 완료가 가능합니다.
실제로 제 지인은 이 방식으로 부천 유형 전세 사기를 예방했습니다.
계약서 검토, 이렇게 해야 안전하다
전세 계약에서 가장 중요한 건 서류 검증입니다. 대부분의 피해는 “등기부 한 번만 봤어도 막을 수 있었던” 경우입니다.
제가 세입자와 계약할 때도, 등기부를 조회해보니 근저당이 보증금보다 많아 계약을 포기한 적이 있습니다.
계약서 검토 체크리스트
- 등기부등본 확인
- 소유자와 계약 상대가 일치하는지 확인
- 근저당·압류 설정액이 보증금보다 낮은지 반드시 체크
- 임대인 신분 확인
- 신분증·인감증명서 실물 대조
- 대리계약 시 위임장 원본과 인감도장 일치 여부 확인
- 확정일자 받기
- 계약일 당일 등기소 또는 주민센터에서 확정일자 신청
- 후순위 담보권 설정 대비
- 특약 조항 추가
- 보증금 반환 지연 시 이자 지급 명시
- 위반 시 계약 해제·손해배상 조항 포함
의정부 사례처럼, 임대인이 여러 건의 사기 전력이 있다면 경찰서 민원실에서 범죄경력 여부 조회도 가능합니다.
“이런 절차 복잡하지 않나요?”라는 질문을 자주 받습니다. 저는 가능하다면 중개사보다 부동산 전문 변호사 상담(10만 원 내외)을 추천드립니다. 그 비용이 수천만 원의 피해를 막아줍니다.
추가 안전 조치와 최종 체크리스트
요즘은 지자체별로 ‘안심계약 서비스’를 제공합니다. 예를 들어 의정부시는 무료 등기부등본 열람과 임대인 정보 확인을 지원합니다.
만약 이미 피해가 발생했다면, LH 피해주택 매입제도나 피해자 특별법에 따른 보증금 반환 소송 지원도 활용 가능합니다.
최종 안전 점검 리스트
- 임대인 재무상태 및 대출 여부 확인
- HUG 또는 HF 보증보험 의무가입
- 계약서 특약·확정일자 반드시 명시
- 주변 세입자에게 임대인 평판 확인
- 중개사 등록 여부 및 행정처분 이력 확인
저는 압구정 전세계약 때 이 다섯 가지를 모두 확인해 문제없이 계약을 마칠 수 있었습니다.
전세 사기는 ‘운’이 아니라 ‘준비 부족’에서 시작됩니다. 제 경험상 보증보험 + 등기부 확인 + 특약 조항 명시 이 세 가지만 철저히 지켜도 90% 이상 예방이 가능합니다.
전세 시장은 여전히 불안정하지만, 정보를 알고 대비하는 사람은 절대 피해자가 되지 않습니다.
