경매 시장에서 일하다 보면, 가장 많이 받는 질문 중 하나가 “오피스텔 경매는 괜찮나요?”입니다. 저 역시 처음엔 “아파트만큼 안정적일까?”라는 의심이 컸습니다. 그런데 서울의 한 오피스텔을 경매로 낙찰받아 바로 임대를 놓아보니, 수익이 생각보다 훨씬 좋았죠. 물론 잘못 접근하면 독이 될 수도 있습니다.
오늘은 오피스텔 경매의 장단점, 아파트 대비 수익률 비교, 그리고 실전 투자 팁까지 제 경험을 바탕으로 정리했습니다.
오피스텔 경매, 어떻게 시작할까?
오피스텔은 주거와 업무를 겸한 부동산으로, 경매 시장에서 꾸준히 거래되는 인기 물건입니다. 2025년 현재 금리 안정세와 함께 수요가 점차 회복되고 있죠. 경매로 매입하면 시세 대비 70~80% 수준의 가격으로 매수할 수 있어 초기 투자 부담을 줄일 수 있습니다.
예를 들어, 2023년 제가 한 오피스텔을 1억 5천만 원에 낙찰받았을 때 시세는 약 2억 원이었습니다. 낙찰 후 즉시 임대를 놓아 안정적인 현금 흐름을 만들었죠. 다만, 권리분석은 반드시 직접 확인해야 합니다. 임차인 보증금 인수나 유치권 분쟁이 있는 경우 예상보다 훨씬 복잡해질 수 있습니다.
오피스텔 경매의 장단점
장점부터 보겠습니다.
- 높은 임대수익률
- 업무지구 인근 오피스텔은 수요가 꾸준합니다. 공실이 적기 때문에 현금 흐름이 안정적입니다.
- 제가 실제 운영 중인 오피스텔은 월세 100만 원 기준으로 연 5% 이상의 수익률을 기록하고 있습니다.
- 낮은 진입장벽
- 아파트보다 초기 자금 부담이 훨씬 적습니다.
- 특히 2025년 들어 가격 하락세가 둔화되며 저가 매물 + 실수요 임차인이 함께 늘어난 시기라 초보자에게도 기회가 많습니다.
단점도 명확합니다.
- 높은 세금과 관리비
- 오피스텔은 상업용 건물로 취득세가 4.6%입니다.
- 또한 주택 수에 포함될 경우 양도세 중과 대상이 될 수 있어 세금 설계를 잘못하면 수익이 크게 줄어듭니다.
- 저도 한 번은 세금 계산을 소홀히 했다가 500만 원 추가 납부를 경험했습니다.
- 공실 위험
- 경기 변동에 따라 임차 수요가 크게 움직입니다.
- 2024년 상반기 오피스텔 임대수익률은 4.69%로 상승했지만 지역별 편차가 컸습니다.
- 그래서 반드시 입지·관리 상태·역세권 여부는 직접 확인해야 합니다.
아파트 vs 오피스텔, 수익률 비교
2025년 기준으로 보면 오피스텔 수익률이 아파트보다 높습니다.
- 아파트 월세 수익률: 3.0~4.5%
- 오피스텔 월세 수익률: 4.0~5.5%
제가 보유한 물건 기준으로 보면, 아파트 경매 물건에서는 연 3.5% 시세차익, 오피스텔에서는 연 5.2% 임대수익을 기록했습니다.
아파트는 시세차익 중심, 오피스텔은 임대수익 중심입니다. 저는 아파트 경매로 낙찰받은 물건에서 연 3.5% 시세차익, 오피스텔에서는 연 5.2% 임대수익을 경험했습니다.
다만 아파트는 주거 안정성과 장기 보유 가치, 오피스텔은 단기 수익성과 유동성이 강점입니다. 즉, 단기 현금 흐름을 원한다면 오피스텔이 ‘득’이지만, 세금·공실 관리에 실패하면 ‘독’이 될 수도 있습니다.
실전 투자 팁: 경험에서 얻은 조언
오피스텔 경매는 권리분석이 생명입니다. 제가 임차인 인수 문제로 명도까지 3개월 지연된 경험이 있습니다.
그 뒤로는 반드시 등기부 확인 → 현장 방문 → 관리비 체납 여부 확인의 3단계를 거칩니다.
2025년 현재 오피스텔 시장은 소형 신축 중심으로 투자 매력이 커지고 있습니다. 업무지구 인근, 역세권, 관리비 부담이 적은 신축 오피스텔을 우선 검토해보세요.
또한, 세금 계산은 전문가 상담을 받는 것이 좋습니다. 아파트보다 세금 규제가 까다롭기 때문에 공제 항목과 감가상각을 꼼꼼히 챙겨야 합니다.
결국 경매는 ‘싸게 사는 기술’이 아니라 리스크를 줄이는 기술입니다. 공부하고, 분석하고, 현장을 직접 확인하세요. 그게 가장 확실한 수익 비결입니다.
오피스텔 경매는 잘만 하면 안정적인 현금 흐름을 주지만, 세금·공실·관리 리스크를 간과하면 손실이 더 큽니다. 초보자라면 ‘수익률’보다 ‘안정성’을 먼저 점검하세요.
