법인 투자의 변화된 현실
한때 ‘절세 만능키’로 불렸던 법인 명의 부동산 투자는 2018~2020년 양도세 절감과 자금 운용의 유연성 덕분에 큰 인기를 끌었습니다. 하지만 2020년 이후 강력한 규제가 잇따르며 “법인 투자=무조건 유리”라는 공식은 완전히 깨졌습니다.
2025년 현재, 법인 투자는 주거용보다는 상가·오피스텔·토지 등 비주거용과 사업 연계형 투자에서 법인의 장점이 여전히 살아 있습니다. 이제는 투자 목적·규모·보유 기간에 맞춘 전략적 선택과 집중이 필요한 시대가 되었습니다.
2025년 법인 부동산 규제 현황
- 세금 부담 비교
- 양도세
- 개인: 6~45% 누진세율, 장기보유특별공제 최대 30% 적용
- 법인: 주택 매도시 45% 단일세율, 장기보유특별공제 없음
- 취득세
- 개인: 1~3% (1주택 기준, 농어촌주택 등 감면 가능)
- 법인: 주택 취득시 12% 중과, 비주거용(상가·오피스텔) 4.6%
- 종합부동산세
- 개인: 1세대 1주택 비과세(12억원 이하), 0.5~2.7%
- 법인: 주택 무조건 과세, 공제 없음(0.7~3.2%)
- 양도세
- 대출 및 매입 제한
- 대출 규제
- 개인: LTV 최대 70%, DSR 40% 이하 적용
- 법인: 주택 담보대출 사실상 불가, 비주거용 LTV 50% 이하
- 매입 제한
- 개인: 제한 없음
- 법인: 조정대상지역 내 주택 매입시 허가제 (2025년 기준 강남 4구 등 제한)
- 대출 규제
2025년 주요 변화
취득세: 주거용 부동산 취득시 법인 12% 중과는 유지되지만, 비주거용(상가·오피스텔·토지)은 4.6% 표준세율을 적용합니다.
종부세: 법인 주택 보유시 공시가격 6억원 초과분부터 과세되며, 개인과 달리 공제 혜택이 없습니다.
대출: 법인의 주택 담보대출은 여전히 어려우며, 비주거용 부동산도 DSR 강화로 자금 조달에 제약이 있습니다.
조정대상지역: 2025년 기준 서울 강남·서초·송파·용산 및 일부 경기·인천 지역만 유지되어 대부분 지역이 해제된 상태입니다.
법인 투자가 여전히 유리한 경우
법인 투자의 장점은 주거용보다 비주거용 부동산과 사업 연계 투자에서 더욱 뚜렷하게 나타납니다.
1. 상가·오피스텔 투자
취득세가 4.6%로 주거용 12% 중과 대비 현저히 낮습니다. 임대수익에는 법인세율(10~25%)이 적용되어 개인 소득세(최대 45%) 대비 상당한 절세가 가능합니다.
예를 들어, 수도권 상가에서 연간 임대수익 5,000만원을 올린다면 법인세 약 1,000만원(20%)을 내는 반면, 개인은 소득세로 약 2,000만원(40%)을 부담하게 됩니다.
2. 개발형 토지 투자
토지 매입 후 개발·분양시 이자비용, 개발비, 감가상각 등의 비용 처리 범위가 넓어 세금 부담을 크게 줄일 수 있습니다. 양도차익에도 법인세율이 적용되어 단기 매각시 절세 효과가 큽니다.
3. 법인 사업 연계 투자
숙박업, 임대업, 창고업 등 본업과 연계된 부동산 투자시 자금 운용이 매우 유리합니다. 법인 소유 오피스텔을 본사 사옥으로 사용하면서 비용 처리로 세 부담을 줄이는 것이 대표적인 사례입니다.
장단점 종합 분석
- 장점
- 법인세율(10~25%) 적용 → 고소득 구간 절세 효과
- 비용 처리 범위 넓음 (이자·관리비·감가상각 등)
- 상가·오피스텔·토지 투자 유연성
- 지분 분할 통한 상속·증여 설계 용이
- 단점
- 주택 취득세 12% 중과 부담
- 장기보유특별공제 없음 → 장기 주택 투자 비효율
- 배당 시 이중과세(법인세+배당소득세)
- 주택 담보대출 사실상 불가
- 설립·유지비 연 300~500만원
2025년 추가 고려사항
법인 설립비용이 약 100~200만원, 연간 유지비(회계, 세무 등)가 300~500만원 소요됩니다. 다만 2025년 국회에 계류 중인 종부세 완화(법인 공제 도입) 논의도 주목할 필요가 있습니다.
상담 사례 소개
45세 투자자 B씨가 2025년 경기도 판교 오피스텔(시가 8억원) 매입을 고민하던 중 법인 설립 후 투자를 결정한 사례입니다.
투자 결과 분석
- 취득세: 4.6% (약 3,680만원)로 주거용 12% 대비 크게 절약
- 임대수익: 연 4,000만원 예상시 법인세 약 800만원(20%) vs 개인 소득세 약 1,600만원(40%)
- 연간 절감액: 관리비·이자 비용 처리 포함 약 1,000만원
주의사항: 법인 유지비(연 400만원)와 배당 이중과세를 고려하여 5년 이상 보유 전략을 수립했습니다.
비주거용 부동산은 법인 투자가 유리하지만, 소규모 투자(5억원 이하)시에는 반드시 유지비 부담을 확인해야 합니다.
전문가 조언
2025년 법인 부동산 투자는 주거용보다 비주거용 부동산에서 진가를 발휘합니다. 주택 투자는 취득세 12% 중과와 대출 제한으로 개인 명의가 훨씬 유리합니다. 반면 상가·오피스텔·토지 투자는 법인세 절감과 비용 처리 측면에서 효율적이나, 설립·유지비와 투자 규모를 면밀히 검토하여 최소 5년 이상의 장기 계획을 세우는 것이 중요합니다.
2025년 법인 부동산 투자는 ‘전략적 선택과 집중’이 답입니다. 주거용은 개인, 비주거용은 법인으로 나누어 절세와 수익을 모두 챙기시기 바랍니다.
