💰 3억이 싸게 느껴졌던 진짜 이유
작년 말, 30대 고객 한 분과의 상담에서 나온 이야기입니다.
경기권 아파트가 3억 원까지 하락하자 “이제 바닥 아닌가요?”라며 매수 의사를 밝히셨죠. 그런데 막상 대출 이자를 계산해보니 예상 밖의 결과가 나왔습니다.
2년 전 4억 원짜리 집의 월 이자보다, 지금 3억 원짜리 집의 월 이자가 더 비쌌던 겁니다.
집값은 약 25% 떨어졌지만, 금리는 그 이상으로 올랐기 때문이었습니다.
이제는 단순히 “가격이 떨어졌으니 싸다”는 접근만으로는 판단할 수 없는 시장이 된 것이죠.
📊 기준금리가 모든 걸 바꿨다
기준금리는 한국은행이 정하는 지표로, 시중은행의 주택담보대출금리와 직결됩니다. 2021년 초까지만 해도 1% 미만이던 기준금리는, 2023년에는 무려 3.5%로 상승했습니다.【한국은행 기준금리 이력】
이로 인해 시중 대출금리는 급격히 치솟았고, 과거 저금리 시절과 비교하여, 이자 부담이 n배 이상 증가한 셈이죠.
즉, 집값이 아무리 떨어져도 대출 부담이 커지면 실질적인 구매력은 오히려 낮아질 수밖에 없습니다.
🧊 금리 인상기, 부동산 시장은 어떻게 변했나
2022년 이후 금리 인상기의 부동산 시장은 ‘거래 절벽’이라는 표현이 어울릴 만큼 정체됐습니다.
서울 아파트 월간 거래량은 평소 대비 1/3 수준까지 줄어들었고, 매수 문의조차 뚝 끊긴 분위기였습니다. 【서울부동산정보광장】
당시 시장 흐름은 이랬습니다:
- “더 떨어질 것 같다”는 관망 심리
- 대출 금리 급등에 따른 자금 조달 어려움
- 급매물 위주 간헐적 거래, 실거주 위축
- 갭투자·다주택자 등 투자 수요는 사실상 실종
단순히 금리 부담을 넘어, 시장 심리 자체가 얼어붙었던 시기였습니다.
📈 금리 하락기, 어떤 신호가 나타나고 있을까?
2024년 들어 기준금리 인하 가능성이 거론되면서 시장에도 작은 변화의 기류가 감지되고 있습니다.
주요 흐름을 정리하면 다음과 같습니다:
- 이자 부담이 줄며 실수요자 매수 문의 증가
- 소형·중저가 아파트부터 점진적 거래 회복
- 여전히 매수자 우위 시장 유지 중
2019~2020년 초반 저금리 시기를 떠올려보면, 서울 외곽과 수도권 전역에서 ‘전세 끼고 매수’ 전략이 활발했던 것이 기억납니다.
금리 인하가 본격화된다면, 비슷한 흐름이 다시 나타날 가능성도 있습니다.
💡 이제는 ‘금융 조건’부터 따져야 할 때
이제는 집값 자체보다 금융 여건이 더 중요한 시대입니다. 내가 얼마를 빌릴 수 있고, 그 돈을 어떤 조건으로 상환할 수 있느냐가 매수 판단의 핵심 변수가 된 것이죠.
매수를 고려한다면 반드시 아래 항목들을 점검해보세요:
- ✅ 기준금리와 대출금리 차이 확인
- ✅ DSR(총부채원리금상환비율) 기준으로 상환 가능성 분석
- ✅ 매수 타이밍보다 ‘금융 조건이 유리한가’에 집중
지금은 단순히 ‘급매를 잡는다’는 접근보다는 내 현금 흐름에 맞는 안전한 대출 구조인지를 먼저 살펴봐야 할 시기입니다.
무리한 레버리지보다 지속 가능한 상환 계획이 우선입니다.
🧑💼 부동산 전문가 한 마디
2025년 이후의 부동산 시장은 ‘가격이 싸서 사는 시장’이 아니라, ‘이자를 감당할 수 있어야 사는 시장’이 될 것입니다.
지금처럼 기준금리 뉴스 하나에 시장이 출렁이는 시기에는 금융 흐름을 읽는 것이 곧 부동산 흐름을 이해하는 핵심 역량입니다.
