전세 계약을 하고 임대차계약신고를 깜빡했다가 과태료 10만 원을 낸 지인이 있었습니다. 저에게 “이게 의무인가요?” 물었는데, 2021년부터 일정 금액 이상 임대차 계약은 30일 이내 신고가 의무였습니다. 그 일을 듣고 나서부터는 계약서를 쓰는 날, 바로 온라인으로 신고하는 것을 추천하게 됐습니다.
솔직히 말하면, 한 번만 해보면 어렵지도 않습니다. 문제는 몰라서 놓치는 경우가 너무 많다는 겁니다.
임대차계약신고, 누가 언제 해야 할까?
임대차계약신고는 주택 임대차 계약을 체결한 당사자가 관할 관청에 신고해야 하는 의무 절차입니다.
2021년 6월부터 「부동산 거래신고 등에 관한 법률」에 따라 시행되고 있습니다.
임대차계약신고 대상
- 보증금 6천만 원 초과 또는 월세 30만 원 초과 임대차 계약
(서울·수도권 기준이며, 아파트·빌라·오피스텔·단독주택 모두 포함됩니다.)
임대차계약신고 의무자
- 원칙적으로는 임대인과 임차인의 공동 신고
- 실무에서는 임차인 단독 신고도 매우 흔함
- 중개업소가 대행하는 경우도 많음
신고 기한은 계약 체결일로부터 30일 이내입니다. 미신고 시 최대 100만 원 과태료가 임대인과 임차인 각각에게 부과됩니다. 지연 신고도 과태료 대상이에요.
다만 보증금 6천만 원 이하이면서 월세 30만 원 이하인 계약, 3개월 미만 단기 임대, 친족 간 무상 임대는 예외입니다.
임대차계약신고 온라인, 가장 빠르고 편한 방법
가장 추천하는 방법은 온라인 신고입니다.
국토교통부 부동산거래관리시스템(rtms.molit.go.kr)에서 가능합니다.
임대차계약 온라인 신고 절차
- 부동산거래관리시스템 접속
- 공동인증서 또는 간편인증 로그인
(카카오·PASS·네이버 인증 가능) - ‘임대차 계약 신고’ 메뉴 선택
- 주소, 보증금, 월세, 계약 기간 입력
- 임대차계약서 사진 업로드
- 신고 완료 → 신고필증 즉시 출력
저는 스마트폰으로 계약서를 찍어서 바로 업로드했습니다. PC 없이도 모바일로 전 과정이 가능했고, 24시간 언제든 신고할 수 있어 정말 편했습니다. 평균 소요 시간은 약 10분입니다.
필요 서류
- 임대차 계약서 사본
- 신분증
- 임대인·임차인 기본 정보
온라인 신고는 임대인 동의 없이 임차인 단독으로도 가능합니다. 다만, 나중에 오해나 분쟁을 막기 위해 임대인에게 “신고는 해두겠다”고 미리 알리는 게 좋습니다.
임대차계약신고, 주민센터에서도 가능하다
온라인이 어렵다면 주민센터(동사무소) 방문 신고도 가능합니다.
실제로 제 부모님은 인증서가 없어 주민센터에서 신고하셨는데, 담당 공무원이 절차를 안내해줘서 생각보다 빠르게 끝났다고 하시더군요.
임대차계약 주민센터 신고 방법
- 관할 주민센터 부동산거래신고 창구 방문
- 신고서 작성 후 서류 제출
- 담당자 확인 후 접수 → 신고필증 즉시 발급
준비물
- 임대차 계약서 원본 또는 사본
- 신분증
- 임대인이 직접 오지 않을 경우 → 위임장 + 인감증명서
제가 상담했던 분 중에는 임대인이 협조하지 않아 임차인 단독으로 주민센터에 방문한 사례도 있었습니다. 담당자가 “임차인 단독 신고도 가능하다”고 안내해줘서 문제없이 처리됐습니다.
방문 전에는 관할 주민센터와 운영 시간을 꼭 확인하세요.
보통 평일 09:00~18:00, 점심시간(12:00~13:00)은 제외됩니다.
임대차계약신고와 확정일자, 같이 하면 가장 안전하다
확정일자는 임차인의 보증금을 지켜주는 핵심 장치입니다.
임대차계약신고와는 별개 절차지만, 함께 처리하면 가장 안전합니다.
확정일자는 계약서에 공식 날짜를 찍어주는 것으로, 그 날짜 이후 발생한 채권보다 우선 변제권을 갖게 됩니다. 경매나 공매 상황에서 보증금 회수 여부를 좌우하는 요소입니다.
저는 전입신고 + 확정일자 + 임대차 신고를 같은 날 한 번에 처리했습니다. 주민센터에서 “확정일자도 같이 받으실래요?”라고 물어봐서 바로 진행했죠.
확정일자 받는 방법
- 주민센터 방문: 계약서 원본 지참 → 무료
- 인터넷등기소(iros.go.kr): 전자확정일자 → 1건당 600원
확정일자의 효력
- 전입신고 + 확정일자 모두 갖춰야 보호 가능
- 전입신고: 다음 날 0시부터 대항력 발생
- 확정일자: 받은 즉시 효력 발생
- 소액임차인 요건 충족 시 최우선변제권 가능
실제로 상담했던 임차인 중 한 분은 확정일자를 받지 않아, 집이 경매로 넘어간 뒤 보증금 일부만 돌려받았습니다.
“그때 확정일자만 받아둘 걸…”이라는 말이 아직도 기억에 남습니다.
임대차계약신고는 법적 의무라서 과태료 대상이고, 임대차계약신고는 법적 의무이고, 확정일자는 권리 보호 수단입니다. 두 가지 모두 계약 직후 바로 처리하는 게 가장 안전합니다.
온라인이 편하면 집에서 10분 만에 끝내고, 어렵다면 주민센터 가서 신고 + 확정일자 + 전입신고를 한 번에 처리하세요.
과태료보다 무서운 것은 나중에 보증금을 못 받는 상황입니다. 계약서 쓰셨다면 오늘 바로 신고하세요.
