“어차피 팔 집인데, 조금 더 기다려도 되지 않을까요?”
올해 초에 상담했던 한 고객도 그렇게 말씀하셨습니다. 그런데 계산기를 두드려보니 하루 차이로 세금이 4억 8천만 원 차이가 났습니다. 그 자리에서 표정이 굳으시더군요. 결국 바로 매물로 내놓았습니다.
이번 5월 9일은 단순한 날짜가 아닙니다.
다주택자에게는 사실상 ‘세금 분기점’입니다.
5월 10일부터 얼마나 달라지나
5월 9일까지는 다주택자도 기본세율(6~45%)만 적용받습니다.
보유 기간에 따라 장기보유특별공제 최대 30%도 가능합니다.
하지만 5월 10일부터는 상황이 완전히 바뀝니다.
- 2주택자: 기본세율 + 20%p
- 3주택 이상: 기본세율 + 30%p
- 지방소득세 포함 시 최고 82.5%
말 그대로 ‘중과’입니다.
제가 직접 계산했던 사례를 보겠습니다.
서울 마포구 84㎡ 아파트
10년 전 8억 원에 매입 → 현재 20억 원 매도(3주택자)
- 5월 9일 전 매도: 약 3억 8천만 원
- 5월 10일 이후 매도: 약 8억 6천만 원
차이 4억 8천만 원.
하루 늦으면 4억 원 넘게 더 냅니다.
10년 보유했어도 소용없습니다.
차익이 더 큰 아파트는 세금 격차가 5~6억 원 이상 벌어질 수 있습니다.
5월 9일까지 ‘계약’이 핵심, 하지만 조건이 있다
정부는 계약일 기준을 적용합니다.
즉, 5월 9일까지 정식 매매계약을 체결하면 잔금은 이후라도 중과 배제를 받을 수 있습니다.
하지만 지역별 잔금 기한이 다릅니다.
- 강남·서초·송파·용산구: 계약일로부터 4개월 이내
- 지난해 10월 신규 지정 조정대상지역: 6개월 이내
기한을 넘기면 중과 배제는 무효입니다.
여기서 정말 중요한 부분.
가계약은 인정되지 않습니다.
현장에서 쓰는 가계약서, 사전거래약정, 구두 약속.
세무상 효력이 없습니다.
반드시
- 정식 매매계약서 작성
- 계약금 지급
- 통장 이체 등 금융 증빙 확보
이 세 가지가 갖춰져야 합니다.
실제로 상담 중 “가계약만 해두면 되는 줄 알았다”고 하셨던 분도 있었습니다. 다행히 기한 전 정식 계약으로 전환 예정이지만, 증빙이 없으면 나중에 인정받지 못할 위험이 큽니다.
전세 낀 집도 매도 가능해졌다
그동안 가장 큰 걸림돌은 전세였습니다.
토지거래허가구역, 대출 규제로 매수자가 바로 입주해야 했기 때문입니다.
이번 조치로 다음 조건에서는 완화가 적용됩니다.
- 매도자: 다주택자
- 매수자: 무주택자
이 경우 실거주 의무 시작 시점을 기존 임대차 종료일까지 유예합니다.
단, 2028년 2월 11일까지는 입주해야 합니다.
주담대 규제도 완화됐습니다.
기존: 대출 실행 후 6개월 내 전입
현재: 대출 실행일로부터 6개월 또는 임대차 종료일로부터 1개월
둘 중 더 늦은 시점까지 전입하면 됩니다.
제가 도와드린 사례 중 전세 만기 1년 남은 집도 이번 완화 덕분에 무리 없이 거래가 진행됐습니다. 예전 같으면 아예 계약이 성립되지 않았을 상황이었습니다.
지금 당장 해야 할 3가지
1) 매물 즉시 등록
5월 9일까지 계약을 체결하려면 지금 바로 매물을 내놔야 합니다.
시간이 부족하면 가격 협상력이 약해질 수 있습니다. 급매가 늘어나면 매수자 우위 시장이 형성될 가능성도 있습니다.
2) 토지거래허가 여부 확인
토지거래허가구역은 허가 심사에 15영업일이 걸립니다.
허가 신청 서류(전세계약서, 개인정보 동의서 등)를 미리 준비해야 일정이 맞습니다.
3) 계약·증빙 완비
- 정식 매매계약서
- 계약금 금융 증빙
- 특약 조항 명확화
현금 거래는 추후 세무상 문제가 될 수 있습니다.
5월 9일은 다주택자에게 사실상 마지막 기회입니다.
하루 차이로 수억 원이 갈립니다.
지금 중요한 건 ‘고민’이 아니라 ‘계약 체결’입니다.
가계약은 의미 없습니다. 정식 계약과 금융 증빙까지 완료해야 합니다.
