🧨 전세 사기, 더 이상 남의 일이 아닙니다
전세 물건을 찾는 분들과 대화하다 보면 절반 이상이 이런 질문을 하십니다.
“이거 혹시 전세 사기 아니죠…?”
특히 보증금 1억~2억 원을 맡기고 들어가는 2030세대는 걱정이 더 큽니다. 이해되면서도 안타까운 상황입니다.
2023년 전국 전세 사기 피해액은 1조 2천억 원을 넘겼고, 그 중 상당수는 등기부등본만 제대로 확인했어도 막을 수 있는 사례들이었습니다. 【국토부 피해자 지원 통계, 2024】
💸 실제 사례 – “등기부 안 봤다가 2억 날렸습니다”
작년, 30대 직장인 A씨는 인천의 한 신축 오피스텔에 전세 보증금 2억 원을 주고 입주했습니다. 인테리어도 깔끔하고 시세보다 저렴해 ‘운 좋은 기회’라 생각했죠.
하지만 큰 실수가 있었습니다.
해당 건물에는 이미 보증금보다 많은 근저당이 설정돼 있었고, 소유자도 최근 1~2년 사이 3번이나 바뀐 상태였던 겁니다. 결국 집주인이 대출을 갚지 못해 집은 경매로 넘어갔고, A씨는 보증금을 한 푼도 돌려받지 못했습니다.
단 10분만 시간을 내어 등기부를 확인했더라면 충분히 피할 수 있었던 일이었습니다.
✅ 등기부등본, 딱 5가지만 보면 됩니다
등기부등본은 처음 보면 복잡해 보여 어떻게 봐야 하는지 막막하지만, 실제로는 아래 5가지만 확인하면 충분합니다.
제가 상담 시 고객분들께 늘 설명드리는 핵심 포인트입니다.
- 소유자와 계약 상대가 같은 사람인지 확인하기
- 등기부상 소유자와 계약 상대가 다르다면 반드시 주의가 필요합니다. 대리인이라면 위임장과 신분증을 확인하고, 왜 소유자가 아닌 사람이 계약을 진행하는지도 꼭 설명을 들어보세요.
- ‘을구’에 등록된 근저당권과 보증금 비교하기
- 등기부 ‘을구’에 금융기관의 근저당이 있다면, 보증금보다 우선순위에 있는 채권 금액을 반드시 확인해야 합니다. 선순위 채권이 보증금보다 크면, 경매 시 돌려받기 어렵습니다. 이건 전세 계약의 생명선입니다.
- 소유권 이전이 지나치게 잦은 물건은 피하기
- 최근 1~2년 안에 소유자가 자주 바뀐 부동산은 깡통전세일 가능성이 높습니다. ‘갑구’에서 소유권 변동 횟수와 시기를 꼭 확인하고, 너무 자주 바뀐 물건은 신중히 접근하세요.
- ‘신탁’, ‘가처분’ 등 권리 제한 여부 확인
- 신탁 등기, 처분금지 가처분 같은 제한이 걸린 경우, 임대차 계약 자체가 무효가 될 수 있습니다. 이런 물건은 애초에 계약하지 않는 것이 안전합니다.
- 집주인 소유 현황, ‘빌라왕’ 유형은 경계
- 한 명이 수십 채의 빌라를 소유한 패턴은 전세 사기 리스크가 높습니다. 동일 명의로 다수 세대를 소유한 경우라면, 세입자보증보험 가입도 적극 고려하세요.
💻 등기부등본, 어디서 어떻게 열람하나요?
- 정부24 또는 대법원 인터넷등기소(www.iros.go.kr)에서 열람 가능합니다.
- 열람은 700원, 발급은 1,000원 정도로 저렴합니다.
- 최근에는 공인인증서 없이도 간편 조회가 가능합니다.
💡 실용 꿀팁:
마음에 드는 집을 보셨다면 현장에서 바로 스마트폰으로 등기부등본을 조회해보세요.
주소만 있으면 누구든 확인 가능하며, 집주인 동의도 필요 없습니다.
현장에서 등기부등본을 조회하여 문제가 발견되지 않았더라도 계약 당일 등기부등본을 다시 한번 확인하는 것이 좋습니다.
현장에서 물건을 보고 이후 계약을 하는 몇일 사이 갑자기 근저당이 생기는 경우가 생길 수 있습니다. 계약 당일에도 등기부등본을 확인하고 계약 후 당일 바로 전입신고 및 확정일자를 받기 바랍니다.
🧾 전세 계약 전, 이것만큼은 꼭 체크하세요
- 등기부등본 열람 완료
- 소유자와 임대인 일치 여부 확인
- 근저당 및 보증금 우선순위 점검
- 특약 사항 및 보증보험 가입 여부 확인
- 중개사무소 등록 여부 및 공제가입 확인
전세 계약은 *믿음이 아니라 검증’*이 우선입니다.
단 10분만 투자하면 수천만 원을 지킬 수 있습니다.
‘설마 괜찮겠지’라는 생각은 가장 위험합니다. 작은 점검이 큰 피해를 막습니다.
🧑💼 부동산 전문가의 조언
“전세 사기는 언제든 현실이 될 수 있습니다.
실제 고객 중에도 ‘딱 한 번만 확인했으면 안 당했을 텐데’ 하고 후회하시는 분이 많습니다.”
등기부등본은 전세 계약의 최소한의 보험이라고 생각하세요.
