초보 시절, “이 물건, 왜 이렇게 싸지?” 하며 신나게 입찰했는데, 낙찰 후에야 미납 세금이 숨어 있었다는 사실을 알게 됐을 때가 생각납니다. 큰 손실이 나지는 않았지만 등기부만 보고 끝냈던 제 자신이 그렇게 원망스러울 수가 없었습니다. 그날 밤, 세무서 자료를 뒤적이며 “이걸 왜 미리 안 봤을까” 수없이 후회했습니다.
그 일을 계기로 미납 세금 확인은 경매의 기본 중 기본이 됐습니다. 2025년 현재, 경매 시장은 규제 완화로 다시 활기를 띠고 있지만 미납 세금 리스크만큼은 여전히 조심해야 합니다. 실제로 2023년에도 빌라 경매에서 체납 세금을 미리 확인하고 과감히 포기한 덕분에, 다른 물건으로 넘어가 15% 수익을 낸 경험이 있습니다.
오늘은 제 시행착오를 바탕으로 미납 세금의 개념부터 확인 방법, 발견 시 대처 전략까지 정리해보겠습니다.
미납 세금, 왜 이렇게 까다로울까?
경매 물건의 미납 세금은 기본적으로 채무자가 내지 못한 세금입니다. 문제는 이 세금이 경우에 따라 낙찰자가 인수해야 할 수도 있다는 점이죠.
대표적인 미납 세금은 다음과 같습니다.
- 지방세: 재산세, 종합부동산세, 취득세 등
- 국세: 양도소득세, 종합소득세 등
초보 시절, 저는 세금 체납으로 압류된 물건을 낙찰받았다가 세금이 임차보증금보다 우선 변제된다는 사실을 뒤늦게 알았습니다. 그때 “경매는 싸게 사는 게 아니라, 문제 없는 걸 사는 거구나”라는 걸 제대로 배웠죠.
2025년 기준으로 세금 체납은 등기부에 ‘압류’로 표시되지만, 체납 금액이 전부 드러나지는 않습니다. 특히 소유자가 체납자인 경우와 임차인 관련 세금이 얽힌 경우는 난이도가 완전히 달라집니다. 그래서 저는 체납 금액이 크거나 구조가 복잡한 물건은 처음부터 걸러내는 편입니다. 이 원칙 하나만으로도 큰 사고를 꽤 많이 피했습니다.
미납 세금, 이렇게 확인해야 한다
미납 세금 확인은 “이 정도면 됐겠지” 하고 넘어가면 거의 100% 사고로 이어집니다.
제가 반드시 확인하는 순서는 다음과 같습니다.
- 등기부등본 확인
- 압류 내역에 세무서·지자체 명의 압류가 있는지부터 봅니다. 이게 첫 신호입니다.
- 경매 공고문·물건명세서
- 공고문에 세금 명세서가 첨부된 경우도 많습니다.
- 법원 문건접수내역을 함께 보면 관할 세무서 압류 기록이 드러나는 경우가 있습니다.
- 세무서·주민센터 직접 문의
- 한 번은 서류상 아무 문제 없어 보이던 물건이었는데, 직접 문의해 보니 아직 등기부에 반영되지 않은 체납 고지서가 있었습니다. 이 단계에서 걸러낸 물건이 꽤 많습니다.
- 토지대장·건축물대장
- 재산세·종부세 관련 하자를 함께 체크합니다.
요즘엔 온비드·법원 경매 시스템에서 자료를 바로 내려받을 수 있어 훨씬 편해졌지만, 편해졌다고 대충 보면 오히려 더 위험합니다.
미납 세금 발견 시, 이렇게 판단한다
미납 세금을 발견하면 선택지는 딱 두 가지입니다.
“인수하고 간다” 또는 “깔끔하게 포기한다”.
- 체납액이 소액이고 수익 구조가 충분하다면 → 인수 후 납부
- 체납액이 크거나 구조가 복잡하다면 → 과감히 포기
저는 예전에 체납 세금이 있는 물건을 낙찰받은 뒤, 세무서와 협의해 분할 납부로 해결한 적도 있습니다. 다만 이건 예외적인 경우고, 대부분은 입찰 전에 판단이 끝나야 합니다.
압류 해제 신청이나 소송으로 해결할 수도 있지만, 이 경우 시간·비용·스트레스가 만만치 않습니다. 그래서 저는 입찰 전 항상 이렇게 계산합니다.
“세금까지 포함해도 이 물건이 남는 장사인가?”
정책 변화로 세금 체납 공매는 일시불 또는 분할 납부가 가능해졌지만, 구조가 복잡하다면 법무사나 세무사 도움을 받는 게 훨씬 안전합니다.
실전에서 정리한 미납 세금 대응 원칙
제가 지금도 지키는 원칙은 아주 단순합니다.
- 등기부
- 공고문·물건명세서
- 세무서 문의
이 3단계만 철저히 해도 사고의 80%는 막을 수 있습니다. 체납 세금은 반드시 예상 비용에 포함해 입찰가를 산정해야 하고, 발견했을 때 미련 없이 포기할 수 있어야 합니다.
경매 세미나에서 세금 전문가 의견을 듣는 것도 큰 도움이 됩니다. 무엇보다 중요한 건, “이번 아니어도 다음 기회는 있다”는 마인드입니다. 억지로 밀어붙이다가 손실이 커지는 경우를 정말 많이 봤습니다.
미납 세금은 경매에서 가장 자주, 그리고 가장 조용하게 터지는 함정입니다. 제 경험처럼 미리 확인만 제대로 해도 큰 손실은 충분히 피할 수 있습니다. 조급해하지 말고, 한 번 더 확인하세요. 그 한 번이 수익을 지켜줍니다.
