확정일자·전입신고 차이와 순서, 보증금 지키는 법 총정리

보증금 안전 지키는 ‘전입신고 & 확정일자’ 완전 가이드

“전입신고 먼저 해야하나요, 아니면 확정일자부터 받아야하나요?”

전세 계약이 처음인 임차자라면 한 번쯤 고민해봤을 질문입니다.
하지만 이 순서를 잘못 잡으면 수억 원의 전세보증금을 잃을 수도 있습니다.

2025년 현재, 전세 시장의 리스크는 여전히 큽니다.
이번 글에서는 전입신고와 확정일자의 차이와 올바른 순서, 그리고 실제 피해 사례와 안전장치 활용법까지 자세히 정리해 드리겠습니다.

대항력(전입신고) + 우선변제권 = 전세보증금 보호의 핵심 이중 장치

전입신고와 확정일자는 효력이 발생하는 시점이 다르기 때문에 순서가 매우 중요합니다.

예시 상황

입주하고 나서 며칠 뒤 전입신고를 했는데, 그 사이 집주인이 근저당을 설정하면?

→ 은행이 임차인보다 우선순위를 가지게 됩니다.
→ 경매 시 보증금을 다 돌려받지 못할 수 있습니다.

잔금 지급 + 열쇠 수령
- 잔금 송금 전, 등기부등본 재확인: 근저당, 가압류 여부 체크
- 집주인 소유권 명확 여부 확인 후 열쇠 수령
- 열쇠를 받은 즉시 다음 단계로 진행
전입신고 (대항력 확보)
- 방법: 주민센터 방문 or 정부24 온라인 신고
- 서류: 계약서 원본, 신분증
- 주의: 입주 당일 또는 늦어도 다음 날까지 최대한 빨리 완료
- 주민센터는 평일 저녁 8시까지 운영하고(지역별 차이 있습), 정부 24는 24시간 언제든 신고 가능합니다.
확정일자 (우선변제권 확보)
- 방법 : 주민센터에서 임대차계약서 원본에 확정일자 도장 요청
- 장소: 주민센터, 공증사무소, 법원 가능
- 비용: 주민센터 무료, 공증은 약 1~3만 원
- 전입신고 후 같은 날 처리하는 것이 가장 안전

K씨는 서울 마포구 전세 5억 원 계약을 맺고, 입주 후 5일 뒤에 전입신고를 했습니다.
그 사이 집주인은 은행 대출로 6억 원의 근저당을 설정했죠.

2025년 경매 진행 시 K씨는 보증금 5억 원 중 2억 원만 회수하고 3억 원을 손실했습니다.

“전입신고를 당일에 했다면 보증금을 전액 돌려받을 수 있었는데, 고작 며칠 차이가 이렇게 큰 결과를 가져올 줄 몰랐어요.”

등기부등본 3단계 점검
- 계약 전 – 소유권, 기존 근저당 확인
- 잔금 지급 전 – 변동 사항 여부
- 전입신고 후 – 마지막 점검으로 혹시 모를 이상 감지
전세보증보험 가입 (HUG, SGI)
- HUG: 수도권 7억, 비수도권 5억 이하 보증금 가능
- SGI: 금액 제한 없음, 단 심사 기준 까다로움
- 필수 조건: 전입신고 + 확정일자 완료
- 가입 시기: 계약 후 1개월 이내
계약서 특약 활용
- “전입신고 및 확정일자 이후 근저당 설정 금지”
- “집주인 동의 없는 권리 설정 불가”
- 특약 위반 시 즉시 계약 해지 및 보증금 반환 가능

2025년 특별 주의사항: 전세 사기 증가로 HUG 보증보험 가입 요건이 강화되었습니다(집주인 신용등급, 주택 시세 대비 보증금 비율 엄격 점검). 조정대상지역에서는 전세보증보험 가입 의무화도 검토되고 있습니다.

전입신고와 확정일자는 단순한 행정 절차가 아닙니다.
임차인의 보증금을 지키는 유일한 법적 보호 수단입니다.
단 하루만 미뤄도 보증금 수억 원이 날아갈 수 있습니다.
철저한 절차와 보험, 특약으로 보증금을 지키는 3중 안전장치, 반드시 준비하세요.