최근 전월세 상한제 확대 소식이 연일 화제입니다. 전세 계약을 할 때 “상한제 때문에 월세로 전환할까 봐 걱정된다”며 임대인이 특약을 넣으려던 기억이 납니다.
제 집을 임대로 내놓았을 때도 비슷했습니다. 상한제 이야기가 돌자 세입자 문의가 확 줄었죠. 상담 의뢰인들 중에서도 “상한제가 확대되면 월세가 오르지 않을까요?”라는 질문을 자주 받습니다.
국토교통부와 금융위원회 자료를 보면, 상한제 확대는 임대 시장 전반에 실질적인 변화를 일으키고 있습니다.
오늘은 세입자와 임대인 모두의 입장에서 그 영향을 현실적으로 분석해보겠습니다.
상한제 확대, 무엇이 달라지나?
전월세 상한제는 세입자의 주거 안정을 위한 제도로, 임대료 인상률을 일정 수준 이하로 제한하는 정책입니다..
2025년 개정안의 주요 변화는 다음과 같습니다.
- 인상률 5% 상한 유지, 위반 시 과태료 부과
- 계약 기간 2+2년 자동 연장
- 임대인 정보 공개 의무 강화 (등기·재무 상태 확인 가능)
국토부 자료에 따르면 이번 확대는 수도권뿐 아니라 지방 중대형 도시까지 적용 범위가 확장되며, 임대 시장의 약 30%가 영향을 받습니다.
제가 임대할 때 느꼈던 것처럼, 임대인 입장에서는 인상 제한이 부담이지만 세입자에게는 분명한 안정 요소입니다.
결국 이번 조치는 갭투자 억제와 주거비 안정이라는 두 가지 목표를 함께 노립니다.
세입자에게 미치는 영향
세입자 입장에서는 상한제 확대가 주거 안정성 확보라는 분명한 이점을 줍니다.
“이번 갱신 때 월세가 10% 오르지 않을까” 걱정하던 때와 달리, 이제는 최대 5% 인상 제한으로 장기 거주 계획을 세우기가 훨씬 쉬워졌습니다.
국토부 조사에 따르면 상한제 확대 후 세입자의 평균 주거비 부담이 약 15% 감소할 것으로 전망됩니다. 하지만 한편으로는 부작용도 있습니다.
임대인들이 전세를 월세로 전환하면서 월세 상승 압력이 커질 수 있다는 점입니다.
다만 일부 지역에서는 임대인들이 신규 계약을 꺼리며 공급이 줄어드는 현상이 나타나고 있습니다. 따라서 세입자라면 상한제 확대 전, 장기 계약을 미리 체결하는 것이 가장 현명한 대응입니다.
임대인에게 미치는 영향과 대응법
임대인 입장에서는 수익 제한과 자산 운용 부담이 현실적인 문제입니다. 저 역시 임대할 때 연 10%의 수익률을 기대했지만, 상한제 이후엔 절반으로 줄었습니다.
금융위원회 분석에 따르면 상한제 확대 이후 민간 임대 공급이 약 20% 감소할 가능성이 있다고 합니다. 상가를 임대할 당시에도 “인상 제한으로 매도해야 하나” 고민했던 적이 있는데, 이런 현상이 전국적으로 확산될 가능성이 큽니다.
그렇다면 임대인은 어떻게 대응해야 할까요?
- 월세 전환 특약을 미리 명시해 수익률을 조정
- 신뢰도 높은 장기 세입자 유치로 공실 리스크 완화
- 세금 공제·감가상각 혜택을 최대한 활용
결국 핵심은 ‘단기 수익’보다 ‘장기 안정성’입니다. 임대 관리의 세밀함이 그 어느 때보다 필요한 시점입니다.
2025년 임대시장 전망과 실전 팁
2025년 시장은 상한제 확대 영향으로 월세화 추세와 공급 위축이 동시에 나타날 전망입니다. 국토부는 서울의 월세 비중이 30%를 넘어설 것으로 예측하고 있습니다.
세입자를 위한 전략
- HUG 보증보험으로 보증금 안전 확보
- 계약서에 반환 기한·지연이자 특약 명시
- 가능한 한 3~4년 장기 계약 체결로 인상 리스크 차단
임대인을 위한 전략
- 장기 임차인을 확보해 공실 비용 최소화
- 세무사 상담으로 절세 구조 점검
- 시장 시세 분석 앱(직방·호갱노노 등)을 활용해 월세 조정 기준 마련
마포 전세 계약 당시 반환 특약을 넣어 분쟁을 예방했던 경험처럼, 결국 모든 변화의 중심에는 계약서 한 장의 세밀함이 있습니다. 미리 준비하면 상한제 확대에 따른 리스크를 절반 이상 줄일 수 있습니다.
전월세 상한제 확대는 세입자에게는 안정, 임대인에게는 과제를 안겨주는 변화입니다. 단기적으로는 시장이 혼란스러울 수 있지만, 장기적으로는 투명하고 예측 가능한 임대 구조로의 전환이라는 긍정적인 의미가 있습니다.
변화는 이미 시작됐습니다. 계약 전, 꼼꼼히 대비하는 것이 최고의 리스크 관리입니다.
