초보도 이해할 수 있는 항목별 실전 해설서
“등기부등본을 떼어봤는데, 도대체 뭐가 뭔지 하나도 모르겠어요…”
부동산을 매매하거나 임대할 때, 가장 먼저 확인해야 할 것이 바로 등기부등본입니다. 하지만 익숙하지 않은 용어들과 복잡한 형식 때문에, 처음 접하는 분들은 혼란스러울 수밖에 없죠.
이 글에서는 초보자도 쉽게 이해할 수 있도록 등기부등본의 구조와 항목별 해석 방법, 반드시 확인해야 할 위험 신호까지 꼼꼼히 정리해드립니다.
등기부등본이란?
등기부등본은 말 그대로 부동산의 ‘주민등록등본’이라 할 수 있습니다.
해당 토지나 건물의 소유권, 권리관계, 제한사항이 법적으로 기록된 공식 문서로, 이 하나의 서류에 해당 부동산의 모든 이력과 권리관계가 담겨 있어, 부동산 거래 시 필수적으로 확인해야 합니다.
등기부등본은 총 3가지 구분으로 구성됩니다:
| 구분 | 설명 |
| 표제부 | 부동산의 기본 정보 (주소, 면적, 용도 등) |
| 갑구 | 소유권 관련 기록 (소유자, 가압류, 경매 등) |
| 을구 | 금전 관련 권리 (근저당, 전세권 등) |
표제부: 부동산의 ‘신분증’
표제부에는 부동산의 기본적인 정보가 담겨 있습니다.
마치 사람의 신분증처럼, 이 부동산이 어떤 물건인지 알려주는 역할을 합니다.
- 소재지: 정확한 주소
- 면적: 전용면적 또는 대지면적
- 용도: 아파트, 다세대, 오피스텔 등
- 건축연도: 언제 지어졌는지 확인 가능
예시
“서울시 성동구 ○○동 123-4 아파트 101동 1001호, 전용면적 84㎡, 2015년 사용승인”
표제부 정보와 실제 현장이 다를 경우 등기 정정이 필요할 수 있습니다. 특히 리모델링이나 용도 변경이 있었던 건물은 반드시 확인하세요.
갑구: 소유권 이력과 법적 상태
갑구는 등기부등본 중 가장 중요하다고 할 수 있습니다.
누가 소유자인지, 과거에 어떤 권리변동이 있었는지를 보여줍니다.
※ 꼭 확인해야 할 항목
- 소유권 이전 등기: 매매, 상속, 증여 등의 기록
- 가압류·가처분: 법원이나 채권자가 부동산을 묶어둔 상태
- 경매개시 결정: 경매 절차가 진행 중인 부동산
- 소유권이전예고등기: 소유권 이전이 진행 중이라는 표시
말소되지 않은 가압류, 경매기록 등이 남아 있다면 법적 분쟁 가능성이나 채무 문제가 있을 가능성이 크므로 이런 부동산은 계약 전에 반드시 피하는 것이 좋습니다.
을구: 돈과 관련된 권리 정보
을구는 부동산에 담보나 권리 설정이 되어 있는지를 확인하는 곳입니다.
금융기관 대출, 전세권, 지상권 등 돈과 직접 연결된 정보가 여기에 기록됩니다.
대표 항목
- 근저당권: 금융기관이 대출 담보로 잡아놓은 상태
- 전세권: 임차인의 전세금 보호를 위한 권리 등재
- 지상권·지역권: 타인이 일정 용도로 사용할 수 있는 권리(도로 통행권 등)
예시
“OO은행, 채권최고액 2억 원 근저당 설정 (2023.03.01 등기)”
채권최고액이 실제 대출금보다 많게 설정되어 있어도 놀라지 마세요. 보통 실제 대출금의 120~130%까지 설정되는 것이 일반적입니다. 아직 말소되지 않은 근저당이 있다면, 잔금 지급 전에 말소 조건을 명확히 명시해야 합니다.
실제 상담 사례: 위기를 막은 H씨의 이야기
20대 후반 직장인 H씨는 서울의 한 오피스텔 전세계약을 앞두고 있었습니다.
계약 전 지인의 조언으로 등기부등본을 확인해보니, 을구에 “경매개시결정(2024.12.01)”이라는 기록이 있었고, 갑구에도 가압류가 여러 건 걸려 있었습니다.
H씨는 계약을 취소했고, 불과 몇 달 후 그 오피스텔은 실제로 경매에 넘어갔습니다.
“등기부등본 한 장 덕분에 수천만 원을 날릴 뻔한 걸 막았어요…” 라고 H씨는 말했습니다.
초보자를 위한 등기부등본 체크리스트
| 구분 | 확인 항목 | 체크포인트 |
| 표제부 | 주소, 면적, 용도 | 실제와 일치 여부 |
| 갑구 | 소유자 정보, 가압류, 경매 | 법적 분쟁 여부 |
| 을구 | 근저당, 전세권 등 | 대출·보증금 관련 권리 |
| 공통 | 말소 여부 | 회색 줄 = 말소 완료 항목 |
등기부등본은 정부24 또는 대법원 인터넷등기소에서 수수료 700원 내외로 발급할 수 있습니다.
※ 출력 전에 최신 버전인지 꼭 확인하세요!
전문가 조언
계약서보다 먼저 봐야 할 것이 바로 등기부등본입니다.
겉으론 멀쩡해 보이지만, 문제 있는 부동산은 등기에 거의 다 흔적이 남아있어요.
초보자일수록 반드시 ‘등기 확인 → 계약 진행’ 순서를 지켜야 합니다.
등기부등본은 부동산의 건강검진표입니다. 부동산 거래를 앞두고 있다면, 지금 바로 등기부등본부터 확인해보세요.
