계약금 반환, 기본 원칙부터 알아두기
부동산 거래에서 계약금은 거래를 지키는 ‘안전 장치’ 역할을 합니다. 하지만 예기치 못한 사정으로 거래가 무산되거나 계약 조건이 바뀌면, 누구나 “내 계약금, 돌려받을 수 있을까?”라는 걱정을 하게 됩니다.
일반적으로 매수인이 일방적으로 계약을 파기하면 계약금은 돌려받지 못합니다. 반대로 매도인이 계약을 파기하면 계약금의 2배를 반환해야 합니다. 다만, 특약이나 정당한 법적 사유가 있다면 예외적으로 전액 반환이 가능합니다.
즉, 계약 단계에서부터 이런 상황을 대비한 장치가 필요합니다.
실제로 있었던 계약금 반환 분쟁 사례
1. 잔금일 연기로 인한 대출 문제
서울 강동구에서 12억 원 아파트를 계약한 A씨. 매도인 요청으로 잔금일이 2개월 연기됐는데, 그 사이 금리 급등으로 대출 한도가 줄어 잔금을 치르지 못하게 됐습니다.
결과: 법원은 매도인의 요청으로 계약 조건이 변경됐음을 인정, 계약금 반환 판결.
2. 중개업소의 허위 정보 제공
부산에서 빌라를 계약한 B씨. 계약 후 등기부등본을 확인하니 선순위 근저당 금액이 매매가보다 높았습니다. 중개업소가 이를 숨겼던 것.
결과: 중요한 권리관계를 고의로 누락한 경우 계약 해제가 가능하며, 계약금 전액 반환 판결.
3. 개발 호재 무산으로 인한 손실
경기도에서 토지를 계약한 C씨. 중개업소의 “곧 택지개발지구로 지정”이라는 설명을 믿었지만, 지정이 취소됨.
결과: 허위·과장 광고로 인한 계약은 민법상 ‘사기·착오’에 해당, 계약금 반환 가능.
계약금을 지키는 5가지 안전 수칙
- 계약 전 필수 서류 확인
- 등기부등본, 토지이용계획서 필수 열람
- 권리관계, 근저당, 가압류 여부, 토지 용도 변경 가능성 확인
- 특약사항 명확히 기재
- “대출 미승인 시 계약금 전액 반환”
- “허위 정보 발견 시 계약 해제 가능” 등
- 계약금 지급 방식 안전하게
- 현금보다 계좌이체 권장
- ‘계약금 영수증’과 계약서 사본 필수 보관
- 중개업소 설명 의무 확인
- 중개대상물 확인·설명서 서명 전 모든 내용 숙지
- 계약 해제 통보는 반드시 증거로 남기기
- 구두 통보 대신 내용증명 발송
전문가 조언
계약금 반환 여부는 누가 계약을 파기했는지, 그리고 해제 사유가 정당한지가 핵심입니다. 특히 특약 문구 하나가 수천만 원을 지켜줄 수 있으므로, 계약서 작성 단계에서 꼼꼼히 넣는 것이 최선의 예방책입니다.
계약금 분쟁은 예방이 최선입니다. 거래 전 철저한 조사와 특약 작성으로 안전한 부동산 거래를 준비하세요.
