딜레마에 빠진 노후 아파트 주민들
“우리 아파트, 재건축 말고 리모델링 한다던데… 기다려도 되는 걸까요?”
서울 강서구의 한 아파트. 1996년 입주한 이 단지에서 최근 리모델링 추진위원회 구성을 놓고 입주민 간 의견이 팽팽하게 맞서고 있습니다.
“이 정도면 재건축 아닌가?”라는 기대와 “안전진단 통과도 힘든데, 리모델링이라도 하자”는 현실론이 맞부딪치고 있는 겁니다.
2025년 현재, 전국적으로 비슷한 고민을 하는 단지가 점점 늘고 있습니다. 재건축은 각종 규제와 시간, 비용 부담이 크고, 리모델링은 비용 대비 수익성이 뚜렷하지 않아 주민들의 혼란도 점점 커지는 추세입니다.
재건축 vs 리모델링, 무엇이 다를까?
| 구분 | 재건축 | 리모델링 |
| 요건 | 준공 30년 + 안전진단 D등급 이하 | 준공 15년 이상 + 구조적 안정성 확보 |
| 절차 | 복잡하고 장기적 (10년 이상 소요) | 비교적 간단하고 단축 가능 (5~7년 예상) |
| 수익성 | 용적률 상향 등으로 신축 수준의 기대 가능 | 수익성 제한적, 분담금 발생 가능성 있음 |
| 인허가 리스크 | 안전진단, 도시계획 등 각종 규제 많음 | 인허가 유연하지만 제한 요소 존재 |
재건축은 소요 시간과 수익이 크지만 리스크도 크고, 리모델링은 속도는 빠르지만 수익은 제한적입니다.
리모델링 추진이 현실적인 조건은?
노후 아파트가 리모델링을 고려할 수 있는 조건은 다음과 같습니다:
- 비규제 지역에 위치하고
- 구조안전진단에서 C등급 이상 확보 가능하며
- 세대수 증가형 리모델링(최대 15%)이 가능한 경우
이 세 가지 요건을 만족하면, 리모델링 추진 가능성과 사업 속도 모두 한층 유리해집니다.
실제 사례:
- 분당·일산 등 1기 신도시 노후단지들이 재건축 대신 리모델링으로 방향을 전환하고 있습니다
- 서울 송파구 A아파트(1994년 준공)는 2025년 기준 리모델링 승인을 기다리고 있는 상황입니다
주민들이 선택한 ‘현실적 타협’
서울 동작구 B아파트는 1995년 준공 후 15년 넘게 재건축을 추진했지만, 안전진단 실패와 재건축 초과이익환수 부담 등으로 진척이 없었습니다.
입주민 C씨는 이렇게 말합니다 “솔직히 리모델링이라도 빨리 해서 주차장, 엘리베이터, 층간소음 문제만 해결돼도 만족해요. 이젠 너무 오래 기다렸어요.”
전문가들은 이 단지처럼 세대수 증가가 가능하고 구조 안정성이 확보된 경우, 재건축보다는 리모델링이 더 현실적인 대안이 될 수 있다고 평가하고 있습니다.
투자자 관점에서의 전략적 접근
- 재건축이 더 유리한 경우:
- 안전진단 통과 가능성이 높고 조합 추진력이 강한 지역
- 강남권, 목동, 여의도 등
- 장기 보유 전제로 높은 시세차익 기대 가능
- 리모델링이 적합한 경우:
- 1기 신도시 등 구조 안정성이 우수한 90년대 중반 아파트
- 분당, 산본, 평촌 등
- 빠른 주거환경 개선을 원하는 실수요자에게 적합
전문가 조언
“2025년 현재, 서울에서 재건축 추진은 여전히 상당히 까다로운 상황입니다.
리모델링은 수익성은 낮지만 추진 속도는 빠르고, 실거주 만족도 개선에는 효과적입니다. 실제 거주가 목적이라면 리모델링도 충분히 훌륭한 대안이 될 수 있습니다.
투자 목적이라면 재건축 가능성과 정책 흐름까지 꼼꼼히 고려해 판단해야 합니다.”
무작정 기다리는 것이 능사는 아닙니다. 무작정 기다리기보다는 본인의 목적과 해당 단지의 현실적 조건을 냉정하게 분석한 후 결정하는 것이 가장 현명한 선택이라 할 수 있겠습니다.
