지난달 한 고객이 다급하게 전화를 주셨습니다.
“재계약하면서 보증금이 2억 원에서 2억 5,000만 원으로 올랐는데요.
보증보험 다시 들어야 하나요?”
결론부터 말씀드리면, 반드시 재가입해야 합니다.
기존 보증보험은 ‘계약 당시 보증금’만 보장합니다.
증액된 5,000만 원은 자동으로 보호되지 않습니다.
이 부분을 놓치면, 나중에 큰 차이가 납니다.
보증금 증액 시 보증보험 재가입이 필수인 이유
전세보증보험은 계약서에 기재된 보증금 기준으로 가입됩니다.
재계약으로 보증금이 오르면, 기존 보험은 그대로입니다.
왜 재가입이 필요한가
① 기존 보험은 증액분을 보장하지 않음
최초 보증금 2억 원으로 가입했다면, 재계약으로 2억 5,000만 원이 되어도 보험은 2억 원까지만 보장합니다.
증액된 5,000만 원은 보호 대상이 아닙니다.
② 자동 갱신이 되지 않음
전세보증보험은 계약 기간에 맞춰 가입됩니다.
2년 계약이면 보험도 2년까지만 유효합니다.
재계약을 했다고 해서 보험이 자동 연장되지는 않습니다.
③ 집주인 상태 재심사 필요
2년 사이 상황은 달라질 수 있습니다.
- 근저당권 추가 설정
- 세금 체납
- 신용도 하락
보증기관은 재계약 시점의 상태를 기준으로 다시 심사합니다. 따라서 재가입 절차는 필수입니다.
보증금이 동일해도 재가입해야 할까?
“보증금이 그대로인데요?” 이 질문도 많이 받습니다.
답은 여전히 재가입 권장입니다.
이유는 세 가지입니다.
① 기존 보험은 만료되면 종료
최초 계약 2년이 끝나면 보험도 끝입니다.
재계약으로 2년 연장됐다고 해서 보험이 자동 연장되지는 않습니다.
② 근저당권 증가 가능성
최초 계약 당시에는 깨끗했지만, 2년 사이 집주인이 대출을 받아 근저당이 늘어날 수 있습니다.
이 경우 재가입이 거절될 수도 있습니다.
재계약 전에 반드시 등기부등본을 확인해야 합니다.
③ 보증기관 정책 변경
2년 사이 보증료율, 보증한도, 심사 기준이 바뀔 수 있습니다.
재가입 시점의 기준이 적용됩니다.
실제 사례로, 보증금이 동일해 재가입을 하지 않았다가 1년 뒤 전세금 반환이 지연되었고 보험 청구가 불가능했던 경우도 있었습니다.
그때는 이미 늦었습니다.
보증보험 재가입 절차와 필요 서류
절차는 최초 가입과 동일합니다.
재가입 절차
- 재계약서 작성
- 보증기관 선택 (SGI, HUG, HF)
- 서류 제출 후 심사 (1~3일 내 결과)
- 보증료 납부 후 증서 발급
필요 서류
- 재계약서 사본
- 임차인 신분증
- 등기부등본 (1개월 이내)
- 집주인 인감증명서 또는 본인서명사실확인서
- 건축물대장 (필요 시)
중요한 포인트
재계약서 쓰기 전에 가입 가능 여부를 먼저 확인하는 것이 안전합니다.
보증료는 얼마나 나올까?
보증료는 증액분만이 아니라,
전체 보증금 기준으로 새로 계산됩니다.
계산 방식
보증료 = 보증금 × 보증료율 × 보증기간
기준 예시
일반 전세: 연 0.128~0.154%
신생아 특례: 연 0.09%
실제 계산
보증금: 2억 5,000만 원
보증료율: 연 0.154%
계약 기간: 2년
250,000,000 × 0.154% × 2 = 약 770,000원
보증금이 5,000만 원 올랐다고 해서 그 5,000만 원만 계산하는 게 아닙니다.
전체 금액 기준으로 다시 산정됩니다.
보증료 절감 팁
- 신생아 특례, 신혼부부 우대 확인
- 보증기관별 요율 비교
- 계약 기간에 따른 비용 차이 검토
보증보험 재가입이 거절되면?
이건 굉장히 중요한 신호입니다.
거절 사유
- 근저당권 과다
- 담보인정비율(LTV) 초과
- 집주인 세금 체납
- 신용 상태 악화
이 경우 그냥 넘어가면 안 됩니다.
대응 방법
- 다른 보증기관 시도
- 보증금 감액 협상
- 월세 전환 검토
- 이사 결정
실제 상담 사례에서는 집주인이 일부 대출을 상환해 근저당을 낮춘 뒤 재가입에 성공한 경우도 있었습니다.
협의해볼 가치는 있습니다.
하지만 끝까지 거절된다면?
그 집은 위험 신호일 가능성이 높습니다.
보증금이 증액되면 재가입은 선택이 아니라 필수입니다.
보증금이 동일해도 기존 보험은 만료됩니다.
재계약 전 반드시 확인할 것:
- 등기부등본
- 보증보험 가입 가능 여부
- 근저당권 변동 여부
전세는 구조입니다. 안전장치는 한 번 더 점검하는 사람이 지킵니다.
보증보험 재가입, 번거롭지만 나중을 생각하면 가장 싼 비용일 수 있습니다.
