증여세·양도세·종부세 관점에서 보는 공동명의 판단법
“공동명의면 세금 줄일 수 있다?” 정말일까?
“집을 배우자와 공동명의로 하면 세금이 줄어든다던데, 정말인가요?”
부동산 계약서를 쓰기 전, 누구나 한 번쯤 고민하는 질문입니다. 부부 공동명의나 가족 간 공동명의는 절세 전략으로 많이 알려져 있지만, 모든 상황에 유리한 건 아닙니다. 오히려 자칫 잘못 설계하면 예상치 못한 세금 폭탄을 맞을 수도 있죠.
오늘은 2025년 세법을 기준으로, 공동명의가 실제로 어떤 절세 효과가 있는지 증여세·양도세·종합부동산세 세 가지 관점에서 꼼꼼하게 분석해보겠습니다.
공동명의의 기본 개념과 활용법
공동명의는 한 채의 부동산을 두 사람 이상이 지분을 나눠 공동으로 소유하는 형태입니다.
가장 일반적인 형태는 부부가 50:50 지분으로 나누어 소유하는 방식입니다.
- 공동명의를 선택하는 이유
- 양도세 분산: 매도 시 양도차익을 지분만큼 나눠 과세 → 낮은 세율 적용
- 종부세 공제 확대: 부부 각각 11억 원씩 공제 가능 → 고가주택일수록 효과 큼
- 증여·상속 설계 연계: 자녀 명의로 일부 지분을 보유해 세대 간 자산 이전 전략 가능
- 반드시 알아야 할 주의사항
- 증여세 부과 위험: 자금 부담 없이 지분만 나눈 경우 → 증여로 간주
- 주택 수 증가: 청약, 대출, 보유세 계산 시 각자 1주택 보유로 판단될 수 있음
- 매도 복잡성: 매매 시 공동명의자 모두의 동의 필요 → 절차 지연 가능성
세금별 공동명의 절세 효과는?
| 구분 | 단독명의 | 공동명의 | 절세 포인트 |
| 증여세 | 없음 | 자금 출처 없으면 과세 | 공동 자금 증빙 필수 |
| 양도세 | 1인이 전액 부담 | 지분만큼 분할 과세 | 누진세 구간 낮춰 세액 절감 |
| 종부세 | 공제 11억 (1인) | 부부 각 11억 공제 | 총 22억까지 비과세 가능 |
사례 : 시세 20억 원짜리 주택 보유 시
- 단독명의: 11억 공제 후 9억 원에 종부세 과세
- 공동명의: 부부 각각 10억 소유 → 공제 범위 내로 종부세 면제
이 경우 연간 수백만 원의 종부세 절약 효과를 볼 수 있습니다.
실제 사례: “절세인 줄 알았는데, 증여세가?”
50대 직장인 A씨는 시세 13억 원 아파트를 배우자와 50:50 공동명의로 구입했습니다. A씨가 전체 구입 자금 10억 원을 전액 부담하고, 배우자 지분을 50%로 설정했죠.
그런데 1년 후 세무서로부터 증여세 3,000만 원 납부 통지를 받았습니다. 배우자가 지분 50%를 가져간 것에 대해 실제로 자금을 부담하지 않았기 때문에, 세무서는 이를 편법 증여로 간주한 것입니다. 세법상 배우자 증여공제는 10년간 6억 원이므로, 초과분인 0.5억에 대해 증여세가 부과된 것이죠.
※ 배우자 증여공제는 10년간 6억 원까지 가능
A씨는 6.5억 원을 넘겨 배우자에게 지분을 준 셈이어서, 0.5억 초과분에 세금이 발생한 사례입니다.
공동명의, 어떤 경우에 유리하고 불리할까?
- 공동명의가 유리한 경우
- 부부 모두 자금 부담 가능한 경우
- 고가 주택(11억 이상) 보유로 종부세가 걱정될 때
- 향후 양도차익이 클 것으로 예상되는 투자용 자산일 때(양도세 절세 효과)
- 은퇴 후 세금 부담을 분산하고 싶은 경우
- 공동명의가 불리한 경우
- 실제 자금 부담 없이 단순 명의만 나눈 경우 → 증여세 부과 위험
- 청약, 대출, 주택 수 제한이 중요한 상황 →공동명의도 각각 1주택으로 계산
- 자녀 명의 포함 시 2세대 1주택 규제 가능성 → 복잡한 세금 구조 발생 가능
- 급매가 필요할 수 있는 부동산 → 매도 시 협의 문제 발생 가능
전문가의 조언
공동명의는 절세 수단 중 하나일 뿐, 만능 해결책은 아닙니다. 가장 중요한 것은 자금 출처를 명확히 하는 것입니다단순히 세금을 줄이겠다는 생각으로 지분을 나누면 예상치 못한 증여세 부담을 질 수 있어요.
반드시 본인의 재무 구조, 보유 목적, 향후 계획에 맞춰 설계해야 합니다.”
