전세 보증금을 지키는 가장 강력한 방법
“전세권 설정등기를 꼭 해야 하나요?”
전세 계약을 앞둔 임차인들이 가장 많이 하는 질문입니다. 최근 전세 사기 사례가 잇따르고 부동산 시장의 불확실성이 커지면서, 보증금 보호에 대한 관심이 어느 때보다 높아졌습니다.
결론부터 말씀드리면 보증금 회수 안정성이 최우선이라면 전세권 설정등기를 권장합니다. 다만 비용과 집주인 동의 여부가 걸림돌이 될 수 있어 상황별로 신중하게 판단해야 합니다.
전세권 설정등기란?
전세권 설정등기는 임차인의 ‘전세금 반환청구권’을 등기부등본에 공식적으로 기록하는 절차입니다. 일반 확정일자보다 훨씬 강력한 물권적 효력을 가지며, 집이 경매·공매로 넘어갈 때도 우선변제권을 확실히 보장받을 수 있습니다.
등기부등본 ‘을구’에 명확히 기재되므로 법적으로 강력한 보호 장치가 됩니다.
장점 – 임차인의 든든한 보험
- 경매 시 최우선 변제 가능
- 전세권은 물권으로서 확정일자만 있을 때보다 선순위 채권자(근저당권자 등)와의 경쟁에서 훨씬 유리합니다. 경매가 진행되더라도 보증금 회수 가능성이 현저히 높아집니다.
- 집주인 변경 시에도 계약 안정성 유지
- 소유자가 바뀌어도 전세권은 그대로 유지됩니다. 새 집주인이 보증금 반환을 거부할 경우에도 법적 강제집행이 가능해 안심할 수 있습니다.
- 명도 협상에서의 확실한 우위
- 경매나 공매 시 전세권자는 점유권을 유지하며 강력한 협상력을 확보할 수 있어, 보증금 회수 가능성을 크게 높일 수 있습니다.
단점 – 비용과 절차의 현실적 부담
- 상당한 설정 비용
- 등록세: 전세금의 0.2%
- 교육세: 등록세의 20%
- 법무사 수수료: 약 15만~30만 원(지역·법무사별 차이)
- 예시: 보증금 3억 원 기준 총 비용 약 60만~80만 원
- 집주인 동의라는 높은 벽
- 임대인의 인감증명서, 주민등록등본 등 각종 서류가 필요합니다. 집주인이 거부하면 아예 설정 자체가 불가능한 것이 현실입니다.
- 말소등기 추가 비용
- 계약 종료나 중도 해지 시 말소등기가 필요하며, 이때도 법무사 수수료 약 10만~20만 원이 추가로 발생합니다.
사례로 본 효과와 한계
2024년 서울 송파구에서 보증금 4억 원으로 전세 계약을 체결한 L씨는 전세권 설정등기를 진행했습니다. 계약 1년 차에 집주인의 대출 미상환으로 주택이 경매에 넘어갔지만, 전세권 덕분에 선순위 근저당(3억 원) 다음 순위로 보증금 전액을 회수할 수 있었습니다. 확정일자만 있었다면 후순위로 밀려 상당한 손실을 볼 수 있었던 상황이었습니다.
L씨의 소감: “당시 비용이 아깝다고 생각했지만, 전세권이 제 보증금을 완전히 지켜줬습니다.”
절차상 어려움을 겪은 사례
2025년 경기 수원시에서 보증금 2.5억 원으로 계약한 K씨는 집주인이 전세권 설정을 강하게 거부해 확정일자와 HUG 전세보증보험만 가입했습니다. 다행히 계약 종료 시 보증금을 전액 반환받았지만, 계약 기간 중 집주인의 재정 상태가 악화되면서 불안한 시간을 보내야 했습니다.
K씨의 소감: “HUG 보험으로 다행히 안전했지만, 전세권 설정이 가능했다면 훨씬 더 마음 놓고 지낼 수 있었을 것 같습니다.”
전문가가 권하는 설정 시기
- 전세권 설정을 적극 고려해야 할 때
- 빌라·다가구·미분양 아파트 등 근저당 비율이 높거나 압류 위험이 있는 경우
- 보증금 3억 원 이상, 특히 수도권 평균 전세가(5억 원) 이상의 계약
- 근저당이 시세의 60% 이상인 주택
- 2년 이상 장기 거주 예정인 경우
- 굳이 하지 않아도 되는 경우
- 근저당이 없는 아파트, LH·SH 등 공공임대
- HUG 전세보증보험 가입이 가능한 경우
- 보증금 1억 원 이하로 손실 위험이 낮은 경우
2025년 달라진 환경
HUG 전세보증보험 가입 요건이 강화돼 집주인 신용·보증금/시세 비율 심사가 까다로워졌습니다. 이 때문에 전세권 설정등기의 필요성이 더욱 커졌습니다.
참고로 전세권 설정은 HUG 보험과 중복 가입이 가능해 이중 안전망이 됩니다.
전문가의 조언
전세권 설정등기는 ‘서류 한 장’이 아니라 보증금을 지켜주는 방패막입니다. 비용과 집주인 동의라는 장벽이 있지만, 고액 보증금·고위험 주택에서는 필수 선택입니다.
특히 요즘 같은 시장에서는 마음 편히 계약을 유지할 수 있는 가장 확실한 방법입니다.가능하다면 HUG 보험과 함께 가입해 경매·사기 위험에 대비하세요.
