💬 “집 한 채인데 양도세가 나온다고요?”
얼마 전, 40대 부부 고객이 급하게 상담을 요청하셨습니다.
“10년 넘게 살던 집을 팔았는데, 양도세가 2천만원 넘게 나왔어요. 1주택자인데도 세금을 내야 하나요?”
결론부터 말씀드리면, ‘1주택이면 무조건 비과세’는 오해입니다.
비과세 혜택을 받으려면 반드시 충족해야 할 조건들이 있으며, 하나라도 빠지면 뜻밖의 세금 폭탄을 맞을 수 있습니다.
오늘은 1세대 1주택 양도세 비과세 요건과 많은 분들이 놓치는 예외 사항들까지 꼼꼼히 정리해 드리겠습니다.
✅ 실거주 1주택 비과세, 이 세 가지가 핵심입니다
- ‘1세대 1주택’일 것
- 비과세 판단은 세대 단위로 이뤄집니다.
- 배우자를 포함한 가족 전체가 주택 한 채만 보유하고 있어야 하며, 혼인신고만 되어 있어도 별거 중인 배우자는 같은 세대로 간주됩니다.
- 2년 이상 보유 + 실거주 요건 충족
- 조정대상지역: ‘2년 이상 실거주’가 반드시 필요
- 비규제지역: ‘2년 이상 보유’만으로도 비과세 가능
- 대부분의 수도권과 주요 도시가 조정대상지역에 해당하므로, 실제 거주 여부가 매우 중요합니다.
- 양도가액 12억 원 이하
- 2023년부터 비과세 기준이 9억 원 → 12억 원으로 상향됐습니다.
- 12억 원을 초과하면 초과분에 대해서만 양도세가 과세됩니다.
※ 위 세 가지 조건을 모두 충족해야만 비과세가 적용됩니다.【국세청 부동산 세금 가이드, 2024】
⚠️ 이런 경우엔 비과세가 날아갑니다
🔸 일시적 2주택
새 집을 산 후 기존 집을 일정 기간 보유하고 있으면 2주택자로 분류됩니다.
통상 2년 이내 기존 주택을 처분해야 비과세 유지가 가능하며, 이때 중요한 기준은 잔금일이나 등기일이 아닌 ‘취득일 기준’입니다.
🔸 분양권도 ‘주택 수’에 포함
많은 분들이 간과하는 부분입니다. 분양권도 주택 수로 간주되기 때문에, 기존 주택을 매도할 때 분양권을 보유하고 있으면 비과세 적용이 배제됩니다.
🔸 임대 후 실거주 전환 시
임대를 놓았다가 실거주로 전환한 경우, 실거주 인정 요건을 충족해야 합니다.
전입신고, 공과금 납부 내역 등 실제 거주를 입증할 수 있는 자료가 필요합니다.
👉 실제 상담 사례 중, 분양권은 주택으로 안 본다고 착각한 고객이 비과세를 놓치고 수천만 원의 세금을 부담한 경우도 있었습니다.
🏠 실제 사례: 10년 보유했지만 세금이 부과된 이유
서울 외곽 아파트를 10년 이상 보유한 고객의 사례입니다. “이렇게 오래 살았는데 비과세 아니에요?”라고 하셨지만, 확인 결과 실제 거주 기간은 1년 9개월이었고, 나머지 기간은 임대를 주고 있었습니다.
그 결과, 양도차익 약 3억 원 중 일부에 대해 약 1,000만 원의 양도세가 부과됐습니다.
단 하루라도 실거주 2년 요건을 못 채우면 비과세 혜택은 사라집니다.
📌 비과세 받기 위한 실전 전략
- ‘전입신고일’을 기준으로 보유·거주 기간 확인
- 실제 이사 날짜가 아닌, 주민등록 전입신고일이 기준입니다.
- 배우자 명의 부동산 포함 여부 확인
- 본인은 몰랐지만, 배우자 명의로 지방 소형 아파트나 분양권이 있는 경우도 많습니다.
- 홈택스 ‘양도세 자동계산’ 서비스 활용
- 매도 전 세금 예상액을 미리 계산해보면, 계획 세우기가 훨씬 수월합니다.
- 애매하면 전문가 상담 필수
- 몇십만원의 세무 상담 비용으로 수천만 원의 세금을 줄일 수 있는 경우도 많습니다.
※ 비과세는 ‘거주 연수’보다 ‘보유·거주의 정확한 겹침’을 따지는 구조입니다.
특히 조정대상지역이라면 실거주 2년 요건이 생명선입니다.
🧑💼 부동산 전문가의 한 마디
“실거주자라고 해서 무조건 양도세가 면제되는 건 아닙니다. 절세는 ‘편법’이 아니라, 조건을 정확히 맞추는 것에서 시작됩니다. 집을 팔기 전 6개월만 제대로 준비해도 수천만원을 절약할 수 있어요.
