소유권 이전 후 전세 월세 임차인의 권리 보호와 대처법

“이 집 주인이 바뀌었다고요?”

전세나 월세로 조용히 잘 살고 있던 어느 날, 갑작스레 이런 이야기를 듣게 됩니다.
“이 집, 주인이 바뀌었어요.”

순간 머릿속이 하얘지면서 계약서를 꺼내 들고, 머릿속은 온갖 걱정으로 가득 차죠. 하지만 먼저 말씀드립니다.

전입신고와 확정일자만 제대로 갖춰져 있다면, 여러분의 권리는 새로운 집주인에게도 그대로 유효합니다.

이럴 때일수록 침착하게, 나의 권리가 잘 지켜지고 있는지 점검하는 것이 가장 중요합니다.

집주인이 바뀌어도, 임대차 계약은 살아있다

계약은 여전히 유효합니다

부동산 임대차는 채권 계약입니다. 따라서 집주인이 바뀌었다고 해서 기존 계약이 무효가 되는 것은 아닙니다.
새로운 소유자는 법적으로 기존 임대차 계약을 그대로 승계할 의무가 있습니다.

하지만 중요한 전제가 있습니다. 바로, 임차인이 ‘법적으로 보호받을 수 있는 요건’을 갖추고 있어야 한다는 점입니다.

핵심은 ‘대항력’과 ‘우선변제권’

대항력
- 전입신고를 완료했다면, 새로운 소유주에게도 기존 계약을 당당히 주장할 수 있습니다.
우선변제권
- 전입신고와 함께 확정일자까지 받아두었다면,
  혹시 집이 경매로 넘어가더라도 보증금을 다른 채권자보다 먼저 받을 수 있습니다.

전입신고와 확정일자, 둘 다 반드시 챙겨야 합니다. 둘 중 하나라도 빠지면, 새 집주인이 “몰랐다”고 주장하며 책임을 회피할 수 있는 여지가 생깁니다.

서울 은평구에 거주 중이던 30대 직장인 C씨는 2023년에 전세 계약을 체결했습니다. 그러던 중, 2024년 중반에 해당 주택이 경매로 넘어간다는 소식을 듣게 됩니다.

다행히 C씨는 입주 당시 전입신고와 확정일자 모두 완료해둔 상태였고, 덕분에 법원에 배당요구를 신청해 보증금 전액을 돌려받을 수 있었습니다.

하지만 같은 건물 옆집에 살던 D씨는 확정일자를 미처 받지 않아 우선변제 순위에서 밀렸고, 결국 보증금 일부를 손해 보고 말았습니다.

등기부등본 확인
- 실제 소유권 변경이 있었는지 공식 등기부등본으로 확인하세요.
전입신고 & 확정일자 점검
- 입주 당시 이 두 가지를 모두 완료했는지 확인하고,
  주민센터나 온라인 정부24에서 재확인하세요.
새 집주인과 연락망 확보
- 연락처를 파악하고, 계약 관련 통지서는 내용증명이나 등기우편으로 남겨두는 것이 좋습니다.
전세보증보험 가입 여부 확인
- 혹시 모를 상황에 대비해 미리 전세보증보험에 가입해두면 보증금 회수 안전성이 높아집니다.
경매 공고 체크 & 배당요구 준비
- 집이 경매나 공매에 들어간 경우, 법원 공고를 주기적으로 확인하고
  기한 내 배당요구 신청을 준비하세요.

집주인이 바뀌었다고 해서 당황하실 필요는 없습니다. 중요한 건 ‘말’이 아니라 서류와 기록입니다.
전입신고와 확정일자만 제대로 되어 있다면, 여러분의 권리는 법적으로 철저히 보호받습니다.
이 기회에 본인의 권리 상태를 한 번 점검해보시는 것도 좋습니다.

계약보다 중요한 건, 나의 권리를 지킬 수 있는 준비입니다. 그 준비는 바로 전입신고와 확정일자에서 시작됩니다.