수년동안 경매 시장을 다니며 수십 건을 낙찰받다 보니, 사람들이 가장 많이 물어보는 게 있습니다. “도대체 어떻게 작은 차이로 낙찰을 받는 건가요?” 오늘은 그 질문에 답해보려 합니다. 단순한 ‘감’이 아니라, 실제로 제가 써왔던 경쟁자 심리 분석–입찰가 산정–1원 전략 실전 적용법까지 모두 풀어보겠습니다.
경매 입찰의 시작: 경쟁자 심리 파악하기
경매는 결국 사람 싸움입니다. 감정가·시세·권리관계가 기본이지만, 경쟁자 심리를 읽지 못하면 좋은 물건도 눈앞에서 놓칩니다.
제가 처음 경매에 도전했을 때, 경쟁자가 5명이나 되길래 “이건 치열하겠다” 싶었는데, 막상 결과를 보니 대부분 감정가 근처에 보수적으로 적어냈더군요. 초보자일수록 “안전하게 가자”는 심리가 강합니다.
반대로, 오래 한 사람일수록 과거 낙찰 데이터를 바탕으로 마지노선을 미세하게 조정합니다. 그래서 경쟁이 붙는 물건은 낙찰가가 시세의 80~90%까지 오르는 경우도 많습니다.
실제로 저는 예전에 경쟁자가 1억 5천만 원을 상한선으로 잡을 거라 보고, 1억 5천만 1원을 적어 낙찰받았던 적도 있습니다. 이런 심리 싸움이 경매의 묘미죠.
경매 입찰가 산정, 이렇게 계산합니다
입찰가는 공식만 보면 단순해 보이지만, 실제로는 여러 변수를 꼼꼼히 조정해야 합니다.
입찰가 = (시세 × 0.85) – (취득세 + 중개수수료 + 명도 비용)
예를 들어 시세가 3억 원, 감정가가 2억 5천만 원인 아파트라면 보통 2억 1천만 원 안팎에서 시작합니다. 이후 투자 목적(임대냐 매도냐), 낙찰 후 수리 비용, 실거주 여부를 반영해 조정합니다.
제가 주변 물건을 분석할 때도, 비슷한 조건의 아파트가 2억 3천만 원에 낙찰됐던 사례를 기준점으로 삼아 입찰가를 잡았습니다. 이런 비교 과정이 정확도를 크게 높여줍니다.
특히 경쟁이 치열할 때는 1원 단위까지 따지는 세밀함이 필요합니다. 지방의 한 토지 경매에서는 이런 계산을 바탕으로 약 500만 원의 차익을 얻기도 했습니다.
1원 차이 낙찰의 실전 노하우
많은 초보자들이 짝수 단위나, 5·10만 원 단위로 입찰합니다. 그래서 실전에서는 이를 역이용해야 합니다.
저는 보통 예상 최고가에 1원~3원을 더하는 방식을 씁니다. 서울의 한 상가 물건도 1억 2천만 1원을 적어 그대로 낙찰받았습니다.
물론, 무조건 ‘더 쓰면 이긴다’는 접근은 위험합니다. 한 물건에 올인해 실패했던 경험이 있어서, 지금은 3~5개 물건을 병렬로 검토하며 안전마진을 확보하는 전략을 씁니다. 경매는 결국 숫자 싸움이지만, 무리한 베팅은 다음 기회를 잃게 만듭니다.
실전에서 얻은 가장 큰 노하우
경매는 책으로만 배울 수 없습니다. 초보 때 저는 경쟁자를 과소평가해 너무 낮게 적었다가 낙찰을 놓친 적이 있습니다. “그때 1원만 더 썼어도….” 이 말이 딱 떠오르더군요.
또 한 번은 권리분석을 가볍게 보고 들어갔다가, 예상보다 두 배 가까운 명도 비용이 들어간 적이 있습니다. 그 이후로는 권리분석에 시간을 몇 배 더 투자합니다. 솔직히 경매장은 포커판과 비슷합니다. 데이터를 준비해 가도 결국 마지막은 사람을 읽는 힘이 관건입니다.
처음 시작하는 분들께는 항상 말합니다. “처음부터 큰 물건 잡지 말고, 작은 것부터 감을 익히세요.”
경매는 단순히 ‘싸게 사는 방법’이 아니라, 사람의 심리·데이터 분석·현장 경험이 모두 합쳐져야 성공합니다. 특히 1원 차이 전략은 계산 이상의 섬세함이 필요하니, 준비와 안전마진을 충분히 확보하시길 바랍니다.
