경매 시장에 발을 들인지 벌써 15년이 넘었습니다. 처음엔 “싸게만 사면 되겠지” 하는 마음으로 무작정 뛰어들었다가, 뼈아픈 실패도 여러 번 겪었죠.
가장 기억에 남는 건 서울의 한 아파트 경매에서 권리분석을 소홀히 해 1,000만 원을 날렸던 일입니다. 그때 조금만 더 꼼꼼히 봤다면 피할 수 있었던 손실이었어요.
오늘은 그런 실수를 반복하지 않기 위해, 초보자라도 꼭 알아야 할 경매 위험 관리법을 정리해봤습니다.
경매에서 자주 발생하는 위험 유형
경매의 가장 큰 리스크는 단연 권리분석 미흡입니다. 등기부등본상의 권리관계와 실제 점유 상태가 다를 수 있기 때문이죠. 대항력을 가진 임차인이 있다면 낙찰 후 보증금을 떠안는 상황이 생길 수도 있습니다.
초보 시절, 한 빌라 경매에서 임차인 보증금 5,000만 원을 인수해야 했던 경험이 있습니다. 당시엔 단순히 ‘싼 물건’에만 눈이 멀었죠.
또한 유찰이 반복된 물건은 매력적으로 보이지만, 하자나 유치권 등 숨은 문제가 있을 확률이 높습니다.
감정가와 실제 시세가 다를 수도 있으니, “왜 유찰됐을까?”부터 반드시 점검하세요.
제가 자주 말하는 원칙이 있습니다.
“싸 보이는 물건일수록 이유부터 찾아라.”
권리분석과 현장조사의 핵심 포인트
권리분석은 경매의 기초이자 유일한 방패입니다.
매각물건명세서의 등기사항, 전입일자, 확정일자를 꼼꼼히 확인하고, 점유자가 세입자인지 채무자인지 구분해야 합니다.
하지만 서류만으로는 절대 충분하지 않습니다. 현장조사(임장)를 통해 실제 점유자를 만나보는 게 필수예요. 지방 토지 경매에서 주변 탐문을 소홀히 했다가 유치권 문제를 뒤늦게 발견하는 경우를 종종 보았습니다. 그럴 때마다 “경매는 발로 뛰는 장사”라는 걸 절실히 깨달았습니다.
현장에서는 건물의 누수·균열·노후 상태를 직접 확인하고, 점유자의 연령대나 가족 구성도 파악하세요. 강제집행 시 이사비용이나 소요 기간을 예측할 수 있습니다. 또한 등기부에서 전과 기록·범죄 이력 있는 물건은 반드시 피해야 합니다.
낙찰 후의 리스크를 줄이는 전략
낙찰은 끝이 아니라 시작입니다.
권리 인수나 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 터질 수 있습니다. 따라서 입찰가 산정 시 강제집행비, 이사비, 수리비 등 추가 비용을 미리 반영해야 합니다.
한 번은 낙찰 후 점유자의 완강한 저항으로 강제집행에 3개월 이상 걸린 적이 있습니다. 그때 “여러 시나리오를 미리 세웠더라면” 하는 후회가 컸죠. 낙찰 직후에는 즉시 점유자와의 협상 계획을 세우고, 유찰 이유와 건물 상태를 종합적으로 검토해 다음 물건 분석에 반영하세요.
초보자는 복잡한 토지보다 권리관계가 단순한 아파트부터 시작하는 게 안전합니다.
실패에서 배운 교훈
경매는 결국 반복과 예상의 게임입니다. 제가 크게 경험했던 실패 유형은 네 가지였습니다.
- 권리분석 부족
- “이건 꼭 가져야 돼”라는 감정적 입찰
- 하자 무시
- 낙찰 후 관리 소홀
이 네 가지를 조금이라도 줄이면 성공률은 확실히 올라갑니다.
저도 경매 고수들이 어떻게 꾸준히 성과를 내는지 오래 관찰해봤는데, 결론은 하나였습니다. 여러 시나리오를 미리 설정하고 대비한다. 초보자라면 교육 세미나, 전문가 상담, 실제 경매장 참관 등을 적극 활용하는 것도 도움이 됩니다.
경매는 ‘싸게 사는 기술’보다 ‘위험을 피하는 기술’이 먼저입니다. 권리분석과 임장은 반복할수록 눈이 트입니다.
초보자일수록 확실한 절차와 기록 습관을 들이세요. 그게 최고의 안전장치입니다.
