부동산 시장은 파도처럼 오르내리는 사이클을 반복합니다. 2025년 하반기 들어 기준금리가 3.25~3.5% 수준에서 안정되고, 거래량이 회복되면서 시장 심리도 눈에 띄게 좋아지고 있습니다. 상승장의 발걸음이 성큼 다가온 셈이죠.
하지만 상승장은 모두에게 기회가 되는 건 아닙니다. 매물 품귀와 가격 급등이 동시에 나타날 수 있는 시기인 만큼, 준비된 투자자만이 그 과실을 제대로 챙길 수 있습니다. 지금이야말로 포트폴리오를 정비할 절호의 순간입니다.
자산 현황, 숫자로 딱 잡아라
첫걸음은 ‘현재 자산이 어떤 상태인지’부터 정확히 아는 겁니다.
부동산 자산 체크리스트
- 보유 주택·상가의 현재 시세 (2025년 서울 아파트 평균 매매가 약 12억 원)
- 대출 잔액과 LTV 비율
- 임대 수익률(수도권 전세가율 평균 4~5%)
금융 자산 현황
- 예금·주식·채권 비중 (KOSPI 2,800~3,000대 회복세)
- 현금성 자산(CMA, MMF, 단기 예금 등) 규모
특히 ‘기회비용’을 꼭 따져야 합니다. 예를 들어 수도권 외곽 미분양 아파트에 자금이 묶여 있으면, 상승장 초기 서울·수도권 핵심 지역 진입 시기를 놓칠 수 있습니다.
“시세, 대출, 임대료, 수익률을 엑셀로 기록해보세요. 감으로 하는 판단과 숫자로 보는 판단은 확실히 다릅니다.”
보유 부동산, 선택과 집중으로 체질 개선
상승장이라고 해서 모든 부동산이 똑같이 오르진 않습니다. 입지와 개발 호재에 따라 수익률 격차는 커집니다.
주목할 지역
- 입지 우수: 강남4구, 마용성, 분당·판교
- 개발 호재: 재건축·재개발 예정지(재건축 초과이익환수제 완화 검토), GTX-A/B/C 노선(2026~2027년 개통)
- 공급 부족: 서울 내 신축 아파트(2025년 분양 물량 전년 대비 10% 감소)
실행 전략
- 정리 대상: 지방 저성장 지역, 장기 미분양 단지
- 교체 타깃: 수도권 재건축 초기 단지(여의도·압구정)나 GTX 연선(용인·화성)
- 타이밍: 수도권 월 거래량이 3만 건 수준까지 오른 지금, 매물 소진이 빨라 빠른 결단이 필요
현금 유동성, 상승장의 비밀 병기
기회는 기다려주지 않습니다. 현금 여력이 있어야 바로 움직일 수 있죠.
대출 관리 순서
- 연 5% 이상 고금리 대출 우선 상환
- DSR 40% 이하 유지
- CMA·MMF·단기 국고채 등 유동성 상품 활용
비핵심 자산, 예를 들어 소형 상가 지분이나 지방 소형 토지는 과감하게 처분해 현금을 확보하는 것도 방법입니다. 서울 재건축 단지 초기 분양권 매수는 계약금과 중도금을 단기간에 준비해야 하므로, 현금 동원력은 곧 경쟁력입니다.
리스크 분산, 안전망은 꼭 챙기자
상승장에만 몰빵하면 위험합니다. 부동산 60%, 주식 20%, 현금·채권 20% 비율처럼 균형을 맞추는 게 좋습니다.
주의할 리스크
- 금리 인상 가능성 (3.5% 상한선 검토)
- 조정대상지역 재지정, 양도세 중과(1년 미만 70%) 유지
- 경기 둔화로 인한 동반 조정 가능성
특히 변동금리 대출 비중이 높다면 금리 변동에 대비해야 합니다.
정보력과 속도, 승부를 가른다
상승장에서는 ‘좋은 정보’와 ‘빠른 실행’이 전부입니다.
정보 채널
- 시세·매물: 부동산114, 네이버 부동산, 호갱노노 등
- 분양 일정: 하반기 수도권 사전청약(왕숙·창릉 등 약 2만 세대)
- 정책 변화: 재건축 규제 완화 등 실시간 확인
네트워크 활용
- 지역 전문 공인중개사와 긴밀히 소통
- 투자 커뮤니티 참여
- 경매 플랫폼(지지옥션 등) 활용
실제 사례 후기
“2023년에 GTX-A 연선 아파트를 하루 늦게 확인해서 놓친 적이 있습니다. 상승장에선 하루가 한 달 차이가 될 수 있어요.”
– 부동산 투자자 A씨
전문가 조언
2025년 서울·수도권은 공급 부족과 회복세가 맞물려 빠른 결단이 필수입니다. 자산 현황을 점검하고, 핵심 입지로 이동하며, 현금을 확보하고, 리스크를 관리하세요. 기회는 늘 준비된 사람에게 먼저 옵니다.
시장은 변화하지만, 기회는 언제나 준비된 자의 몫입니다.
