“같은 단지, 같은 평형인데 왜 이렇게 차이가 나죠?”
작년에 같은 단지, 같은 평형 두 채를 동시에 매물로 내놓았던 고객이 있었습니다.
한 채는 남향 중층, 다른 한 채는 북향 저층.
결과는요?
매도 가격 차이가 1억 원 이상 벌어졌습니다.
고객은 깜짝 놀랐지만, 실무에서는 전혀 놀랄 일이 아닙니다. 아파트는 ‘단지’보다 ‘동·호수’가 가격을 가르는 경우가 생각보다 많습니다.
동·호수가 왜 이렇게 중요할까
아파트 가격은 단지, 평형, 연식만으로 결정되지 않습니다.
결정적인 건 조망권·일조권·소음·프라이버시입니다. 이 네 가지가 동·호수에 따라 완전히 달라집니다.
매수자 상담을 해보면 가장 먼저 묻는 질문이 이겁니다.
“남향인가요? 몇 층인가요?”
아무리 인기 단지라도 북향 저층·도로변 동이면 문의가 확 줄어듭니다. 반대로 남향 중고층에 한강뷰·공원뷰가 붙으면 호가보다 높게 체결되는 경우도 흔합니다.
2024년 강남 대치동 은마아파트 사례를 보면, 같은 84㎡인데
- 남향 중층(15층): 27억 원
- 북향 저층(3층): 24억 원
3억 원 차이입니다. 서울 핵심 지역일수록 격차는 더 커집니다.
방향 차이, 생각보다 크다
남향은 일조권이 가장 좋고 겨울철 난방 효율도 높습니다. 선호도가 압도적입니다. 실제 상담해보면 “남향 아니면 안 본다”는 분들이 많습니다.
동향은 오전 채광이 좋지만 오후가 어둡고,
서향은 여름철 서향볕 때문에 기피되는 편입니다.
북향은 가장 낮은 선호도를 보입니다.
실제 거래 데이터를 보면 같은 단지 기준으로
- 남향 대비 동·서향: 5~10% 낮은 가격
- 남향 대비 북향: 10~15% 낮은 가격
송파구 잠실 한 단지에서 남향 84㎡가 15억 원에 거래될 때, 북향은 13억 원대에 형성됐습니다. 2억 원 차이입니다.
층수, 의외로 ‘중층’이 가장 비싸다
많이들 고층이 제일 비싸다고 생각하지만, 꼭 그렇지는 않습니다.
일반적으로 중층(7~15층)이 가장 선호됩니다.
조망과 채광이 안정적이고, 엘리베이터 대기 부담도 적기 때문입니다.
저층(1~5층)은 소음·프라이버시·습기 문제로 기피됩니다.
다만 1층 전용정원이 있으면 예외입니다. 분당 한 단지에서는 전용정원 덕분에 중층보다 5천만 원 비싸게 거래된 사례도 있었습니다.
고층(20층 이상)은 조망은 좋지만 바람, 체감 불안감, 엘리베이터 문제로 호불호가 갈립니다.
용산구 한강변 단지 사례를 보면
- 중층(12층): 20억 원
- 저층(3층): 18억 원
- 고층(30층): 19억 원
중층이 가장 비쌌습니다.
조망권이 가격을 만든다
같은 남향이라도 앞 동에 가려지면 가격이 떨어집니다.
반대로 한강뷰·공원뷰·산뷰가 확보되면 최소 5천만 원에서 수억 원까지 프리미엄이 붙습니다.
여의도 한 단지에서는 한강뷰 유무에 따라 3억 원 차이가 났습니다.
평형, 층수 동일. 조망만 달랐습니다.
소음도 무시 못 합니다.
대로변·학교 운동장 인접 동은 단지 내부 동보다 1억 원 이상 낮게 거래되는 경우도 있습니다.
엘리베이터 바로 앞 호수는 접근성은 좋지만 소음 문제,
복도 끝은 조용하지만 채광이 한쪽 방향으로만 들어오는 단점이 있습니다.
이 작은 차이들이 매수 심리를 바꿉니다.
매도 전략, 이렇게 달라진다
동·호수가 좋다면
남향 중층, 조망 확보된 동이라면 호가를 전략적으로 높게 설정하고 협상 여지를 두는 게 유리합니다.
제가 도와드린 사례 중 남향 중층 한강뷰 매물은 시세보다 5천만 원 높게 내놨고, 그대로 체결됐습니다.
동·호수가 약점이라면
북향 저층, 도로변 동이라면 현실적인 가격 설정이 중요합니다.
시세를 고집하면 장기 매물로 전환되고 결국 더 낮은 가격에 팔리는 경우가 많습니다.
빠른 매도를 원한다면 시세 대비 5~10% 조정 전략이 효과적입니다.
매수할 때 더 중요하다
매수는 ‘입지’만 보는 게 아닙니다.
같은 가격이라면 남향·중층·조망 좋은 동을 선택하는 게 장기적으로 훨씬 유리합니다.
제가 본 사례 중 북향을 싸게 샀다가 나중에 되팔 때 더 큰 손해를 본 경우도 있습니다.
처음 싸게 산 게 아니라, 나중에 더 싸게 팔게 되는 구조였던 겁니다.
아파트 동·호수는 단순한 번호가 아닙니다.
실제 거래 가격을 움직이는 핵심 변수입니다.
남향·중층·조망권은 시간이 지나도 가치가 유지됩니다.
반대로 북향·저층·도로변은 시장이 약해질 때 더 크게 흔들립니다.
매도든 매수든, 동·호수 체크는 선택이 아니라 기본입니다.
가격은 평형이 아니라 ‘조건’에서 갈립니다.
