“계약금만 받고 분양권 넘기면 끝?” 단순해 보여도, 불법입니다
“등기도 안 났는데, 그냥 계약서만 넘기면 되잖아요?”
“계약금 받고 웃돈 좀 붙이면 되는 거 아냐?”
이렇게 쉽게 생각하는 사람들이 적지 않지만, 미등기 전매는 주택법상 명백한 불법입니다. 형사 처벌은 물론, 거래 자체가 무효가 되어 프리미엄 손해, 세금 추징, 형사 고발까지 이어질 수 있습니다.
실제로 2024~2025년 사이에 수많은 미등기 전매 사례가 적발됐고, 연루된 브로커와 수분양자들이 징역형과 벌금형을 받았습니다.
미등기 전매란 무엇인가?
미등기 전매는 분양을 받고 아직 등기가 완료되지 않은 상태에서 그 권리(분양권)를 제3자에게 넘기는 행위를 말합니다.
예시:
- A씨가 청약으로 아파트 계약
- 아직 잔금도 안 낸 상태에서 B씨에게 웃돈 받고 계약서 양도
→ 이 과정 자체가 주택법 위반
공식적으로는 ‘전매 제한 위반’ 또는 ‘불법 전매’라고 부릅니다. 등기 전 양도는 ‘계약상 권리’도 이전 불가합니다.
미등기 전매는 왜 불법일까?
정부는 부동산 투기 방지를 위해 전매를 제한하고 있습니다. 이는 ‘주택법’ 및 ‘부동산 거래신고 등에 관한 법률’로 엄격히 규제되고 있죠.
※ 2025년 기준 전매 제한 기간
| 지역 | 전매 제한 기간 |
| 수도권 공공택지 (분양가 상한제) | 최대 3년 |
| 수도권 과밀억제권역 | 1년 |
| 비수도권 공공택지/규제지역 | 1년 |
| 광역시 | 6개월 |
| 그 외 지역 | 제한 없음 |
2023년 4월 7일 개정 시행령으로 일부 완화됐지만, 여전히 많은 지역에서 강력하게 적용 중입니다.
전매 제한 기간 내 분양권 양도는 모두 불법입니다.
불법 거래 유형, 이렇게도 합니다
| 유형 | 설명 | 문제점 |
| 계약서 양도 | 계약서를 제3자에게 넘기며 권리도 양도한 듯 처리 | 문서 위조, 법적 무효 |
| 명의 변경 시도 | 건설사에 계약자 변경 요청 | 실질 소유자와 명의자 불일치 |
| 중도금 납입자 변경 | 계약자 이름은 유지, 실제 돈은 다른 사람이 냄 | 증여세·탈세 위험 |
| 프리미엄 받고 거래 | 웃돈 받고 실질적으로 소유권 넘김 | 실거래가 미신고, 불법 전매 |
※ 이 모든 형태가 ‘미등기 전매’로 간주되어 형사 처벌 대상이 됩니다.
실례로 본 미등기 전매의 최악 결과
사례 1: 브로커 중심 거래 → 집행유예
2024년 강남구, K씨 사건
- 브로커 K씨가 분양가 상한제 적용 아파트(전매 제한 3년)의 분양권을 위장 전입과 계약서 양도로 불법 전매
- 처벌: K씨 징역 10개월(집행유예 2년), 공모한 수분양자 2명 벌금 700만~1,200만원
- 결과: 거래 무효, 프리미엄 반환 소송 발생, 양수인 막대한 피해
사례 2: 프리미엄 8,000만 원 증발
2025년 수원시, L씨 사건
- L씨가 비조정대상지역 아파트(전매 제한 6개월) 분양권을 계약 3개월 만에 프리미엄 8,000만원 받고 양도
- 처벌: L씨 주택법 위반으로 벌금 1,500만원, 양수인 M씨 세금 탈루 조사
- 결과: 계약 무효 처리로 M씨는 프리미엄 8,000만원을 반환받지 못함
사례 3: 명의 변경 시도 → 형사 고발
2024년 인천 연수구, N씨 사건
- N씨가 분양권 명의를 허위로 변경하려다 건설사와 국토부 신고로 적발
- 처벌: N씨 벌금 2,000만원, 거래 무효, 명의 변경 불가
미등기 전매가 부르는 다섯 가지 큰 리스크
| 위험 요소 | 설명 |
| 계약 무효 | 거래 자체가 무효 처리돼 소유권 주장 불가 |
| 세금 추징 | 양도세, 증여세, 탈세 혐의로 국세청 조사 대상 |
| 형사 처벌 | 주택법 위반 시 최대 징역 3년 또는 벌금 3천만 원 |
| 프리미엄 손실 | 웃돈 받고 거래해도 소송 시 돌려받기 어려움 |
| HUG 제재 | 보증 계약 해지, 대출 거절 등 불이익 가능 |
※ 특히 양수인은 분양권을 샀다 해도 법적으로 아무 권리도 주장할 수 없습니다. 계약이 무효가 되면 반환 소송을 해도 장기화될 가능성이 높습니다.
전문가 경고
분양권은 ‘소유권’이 아니라 ‘계약상 권리’입니다. 등기 전에 권리를 넘기는 건 법적으로 보호받지 못하고, 전매 제한을 위반하면 형사처벌까지 받을 수 있습니다. 2025년 일부 전매 제한이 완화됐다고 방심하면 안 됩니다.
법적 요건과 절차를 확인하고, 반드시 합법적인 방식으로 거래하세요. 지금의 판단이 내 재산을 지키는 최고의 방패가 될 수 있습니다.
단기 이익보다 평생 안전이 우선입니다
