“잔금 치렀는데… 집이 경매에 넘어갔어요”
30대 직장인 B씨는 생애 첫 내 집 마련을 위해 계약부터 잔금까지 순조롭게 진행했습니다. 그런데 잔금을 보낸 지 며칠 지나지 않아 청천벽력 같은 소식을 들었습니다. 바로, 자신이 구입한 집이 경매에 넘어간 것이었습니다.
알고 보니 문제는 잔금 지급 직전에 등기부등본을 확인하지 않았다는 점이었습니다. 계약 당시에는 별다른 이상이 없었지만, 전 소유주가 다른 채권자에게 추가 근저당을 설정한 사실이 뒤늦게 드러났습니다. 계약 당시 등기부등본에는 이상이 없었지만, 잔금일에 다시 확인하지 않은 것이 화근이었습니다. 이런 일, 실제로 벌어집니다.
‘잔금일 등기 확인’이 중요한 진짜 이유
부동산 거래에서 ‘잔금일 기준 등기 상태’는 거래의 마지막 안전장치입니다. 잔금을 지급한 뒤 소유권 이전등기를 하기까지의 시간 동안, 등기부에 새로운 권리 변동이 생기면 큰 문제가 발생할 수 있습니다.
예를 들어, 매도인이 급전이 필요해 추가 대출을 받을 수 있습니다. 잔금 후 소유권 이전등기까지는 시간차가 있어 이 짧은 시간에도 권리침해가 가능합니다.
이런 일이 발생하면 소유권 이전이 막히거나, 법적 분쟁으로 이어질 수 있어 주의가 필요합니다.
잔금일 전 반드시 점검해야 할 등기 리스크 3가지
- 추가 근저당 설정
- 계약 이후 매도인이 추가 대출을 받아 등기에 새로운 근저당이 설정되는 경우입니다. 이 근저당이 말소되지 않으면 소유권 이전은 불가능합니다.
- 해결책 : 계약서에 잔금일 기준 ‘근저당 말소 조건부’ 특약을 반드시 명시하세요.
- 가압류·가처분 등 권리 침해
- 다른 채권자나 금융기관이 매도인 채무로 인해 가압류나 가처분을 신청하는 사례입니다. 등기부에 기재되면 이전등기에 큰 제약이 생깁니다.
- 해결책 : 잔금 당일, 등기소에서 등기부등본을 새로 발급받아 최신 내용 체크 후 이상이 없을 때 송금하세요.
- 세금 체납으로 인한 압류
- 지방세, 국세 등의 체납으로 인해 세무서나 지자체에서 주택을 압류하는 경우도 있습니다. 등기부에는 반영되지만, 시간 차로 인해 누락되는 경우가 있어 주의가 필요합니다.
- 해결책 : 잔금일에 매도인에게 지방세 납부확인서 제출을 요구하거나, 체납 조회 동의서를 받아 확인하세요.
실제 상담 사례: “계약 당시엔 없었는데…”
40대 맞벌이 부부 C씨는 서울 서대문구 아파트를 계약하고 잔금일만 기다리고 있었습니다. 잔금일에 중개사의 조언으로 등기부를 다시 확인해보니, 계약 당시에는 없던 2순위 근저당이 추가로 설정되어 있었습니다.
매도인은 “일시적인 대출이라 곧 대출을 상환하고 말소하겠다”고 설명했지만, C씨는 즉시 잔금 지급을 보류했고, ‘근저당 말소 후 잔금 지급’으로 계약 조건을 재조정했습니다.
결과적으로 등기 리스크를 피하고 안전하게 거래를 마칠 수 있었고, 등기 리스크로 인한 피해를 예방 할 수 있었습니다.
잔금일 등기 확인을 위한 체크리스트
| 확인 항목 | 확인 방법 |
| 최신 등기부등본 발급 | 잔금일 오전, 인터넷등기소에서 재발급 |
| 근저당·가압류 유무 | ‘갑구’, ‘을구’ 항목에서 신규 기재 사항 확인 |
| 세금 체납 여부 | 매도인에게 납부 확인 요청 또는 체납조회 동의서 작성 |
| 특약사항 이행 확인 | 계약서상 특약(예: 근저당 말소 조건 등) 이행 여부 점검 |
전문가의 조언
“등기부등본은 부동산의 주민등록등본이라고 생각하시면 됩니다. 잔금일 이전이라도, 단 몇 시간 사이에 새로운 권리가 등재될 수 있어요. 반드시 당일 오전에 최신 등기 상태를 확인하고, 이상이 있다면 절대 잔금을 먼저 보내지 마세요.”
잔금일 등기 확인은 소유권 이전을 지키는 마지막 안전벨트입니다. 등기부등본 한 장이 수천만 원의 손해를 막아줄 수 있다는 사실, 잊지 마세요.
안전한 내 집 마련, 꼼꼼한 확인에서 시작됩니다.
