“실거래가가 없어요… 이 동네, 사도 괜찮을까요?”
서울 외곽이나 수도권, 지방 중소도시의 저밀도 주거지에서는 종종 실거래 정보가 거의 없는 빌라가 있습니다. 특히 구축 다세대주택이나 소규모 재건축 대상지처럼 거래가 드문 지역은, 가격 판단 자체가 막막하다는 상담이 꾸준히 들어오고 있습니다.
최근 상담사례에서도 “매도자는 2억을 부르는데, 여기저기 알아봐도 실거래가가 없어요. 잘못 사는 건 아닐까요?” 라는 고민을 종종 듣습니다. 이런 상황은 결코 드문 일이 아닙니다.
오늘은 ‘시세가 없는 깜깜이 동네’에서 빌라 매수 판단을 할 때 꼭 확인해야 할 5가지 팁을 소개합니다.
실거래가 없어도, 국토부 시세 흐름은 남아있다
국토교통부 실거래가 공개시스템에서 해당 주소 또는 인근 단지를 검색해 보세요. 비록 최근 거래는 없어도, 1~2년 전 기록이라도 있다면 면적대별 가격 흐름을 추정할 수 있습니다.
동일 단지 내 층수, 구조, 상태 등에 따라 ±5~10% 정도 조정해 보면 현재 적정 가격을 가늠할 수 있죠. 만약 동일 단지 실거래가 없다면, 반경 1km 이내 유사 연식·유사 구조의 빌라를 비교 대상으로 삼아 참고하는 것도 좋은 방법입니다.
네이버 부동산 ‘호가’만으로도 기준을 만들 수 있다
실거래가가 없다면, 매물 호가 분석이 중요합니다. 네이버 부동산에 올라온 중개업소 등록 기준 호가 정보를 통해 비슷한 면적, 위치, 교통 여건을 가진 매물들을 살펴보세요.
평균 호가 대비 10~15% 낮은 가격은 협상 여지가 있는 경우가 많습니다. 호가가 3개월 이상 고정이라면 거래 지연 중일 가능성이 큽니다. 비슷한 조건의 매물이 일정한 가격대에 몰려 있다면, 그것이 해당 지역의 기준 시세 역할을 할 수 있습니다.
전세가율로 매매 적정가를 간접 추정해보자
실거래가가 없을 땐, 전세가에서 매매가를 역산하는 것도 효과적입니다.
예를 들어 전세가 1억4천만 원, 매매가 1억8천만 원이라면 전세가율은 약 77%입니다.
전세가율이 70% 이상이면 실거주 매수에 비교적 안정적인 가격으로 볼 수 있습니다. 반면 60% 이하라면 다소 고평가된 가격일 가능성이 있으니 조정 협상을 고려해봐야 합니다.
단, 깡통전세 위험이 있는 지역이라면 전세가율만으로 판단하지 말고 임대보증보험 가입 가능 여부도 반드시 확인하세요.
공시가격과 KB시세도 참고자료로 활용 가능
국토부 실거래가 외에도, 지자체에서 고시하는 공시가격(개별주택가격)은 시장 가격과 일정 부분 반영됩니다. 같은 구역 내 유사 주택과 비교해 매도 호가가 과도하게 높은지 판단하는 데 도움이 됩니다.
또한 KB부동산 시세(리브부동산)에서는 실거래가가 없어도 유사 단지나 인근 지역의 평균 가격대를 제공하는 경우가 있어 참고할 수 있습니다. 다세대·다가구 주택은 표본이 적더라도 일정한 추세를 확인할 수 있어 유용하죠.
재개발 가능성 있는 지역이라면 접근법이 달라집니다
지금 당장은 거래가 없고 가격이 불투명하더라도, 정비사업 추진 가능성이 있는 지역이라면 시세보다 향후 수익률 중심으로 접근해야 합니다.
영등포·성북·구로·광명 등 일부 지역은 실거래가보다 기대수요가 더 큰 경우도 많습니다.
단, 조합 설립 여부, 추진 단계, 분담금, 권리산정 기준일 등은 반드시 꼼꼼히 확인해야 하며, 무턱대고 기대감만으로 접근해서는 안 됩니다.
상담 사례: “실거래 없는 동네, 사도 될까요?”
40대 초반 맞벌이 부부 A씨는 서울 강북 모 저층 빌라를 매수하려 했지만 실거래 이력이 없고, 매도인은 2억을 고수하는 상황이었습니다.
확인 결과 전세가는 1.5억, 공시가격은 1.1억, 인근 유사 빌라 매매가는 1.7억 내외였습니다.
이 정보를 근거로 매도인과 1.8억 원에 협상해 계약을 결정했고, 입주 후 6개월 뒤 동일 단지의 다른 세대가 2.1억 원에 거래되면서 안정적인 자산가치 상승으로 이어졌습니다.
전문가 조언
시세 없는 지역일수록 정보 수집과 비교 분석의 정성적 노력이 중요합니다. 실거래가 하나만으로 판단하기보다 다양한 지표를 조합해, 스스로 합리적인 가격 판단을 할 수 있어야 합니다.
다각도의 분석과 꼼꼼한 비교를 통해 내 집 마련의 안목을 높이는 것이 가장 중요합니다.
