몇 년에 한 고객이 밤늦게 전화를 했습니다.
“집주인이 파산했다는데요… 전세금 못 받는 거 아니죠?”
등기부를 바로 열어봤습니다.
전입신고는 되어 있었고, 확정일자도 받았습니다. 하지만 전세권 설정은 없었습니다.
그때 저는 조심스럽게 물었습니다.
“근저당이 언제 설정됐는지 아세요?”
이미 늦은 상태였습니다.
확정일자, 기본이지만 ‘공격력’은 없다
확정일자는 가장 많이 사용하는 전세금 보호 장치입니다.
전입신고 + 확정일자를 갖추면 우선변제권이 생깁니다.
절차도 간단합니다.
주민센터나 온라인으로 받을 수 있고 비용도 들지 않습니다.
하지만 여기서 많이들 착각합니다.
확정일자는 배당 순서를 정해주는 장치일 뿐입니다.
집주인이 돈을 안 돌려준다고 해서 세입자가 직접 경매를 신청할 수는 없습니다.
기다려야 합니다.
그리고 순서대로 배당을 받을 뿐입니다.
전세권 설정, 성격이 완전히 다르다
전세권은 등기부 을구에 올라가는 ‘물권’입니다.
이건 단순한 날짜 도장이 아닙니다.
집주인이 돈을 반환하지 않으면 세입자가 직접 경매를 신청할 수 있습니다.
그리고 잔금이 다 지급되지 않으면 인도를 거부할 수도 있습니다.
비용은 듭니다.
전세금 3억 원 기준
등록세 0.2% → 60만 원
법무사 비용 30만~50만 원
대략 80만~100만 원 선입니다.
많은 분들이 이 비용을 아까워합니다.
하지만 문제가 생기면 이야기가 달라집니다.
실제 사례, 확정일자만 있었던 경우
A씨는 보증금 3억 원으로 아파트 전세를 들어갔습니다.
전입신고, 확정일자 모두 완료. 문제없다고 생각했습니다.
2년 뒤 계약 만료 시점, 집주인이 파산했습니다.
경매로 넘어갔고 상황은 이랬습니다.
- 시세: 4억 원
- 낙찰가: 3억 5,000만 원
- 선순위 근저당: 2억 5,000만 원
배당은 냉정했습니다.
3억 5,000만 원 중
근저당권자가 2억 5,000만 원을 먼저 가져갔고
A씨는 1억 원만 배당받았습니다.
보증금 3억 중 2억 손실.
확정일자는 순위를 보장했지만, 선순위를 이길 수는 없었습니다.
그리고 A씨는 그저 기다리는 입장이었습니다.
전세권을 설정했던 또 다른 사례
B씨도 보증금 3억 원이었습니다.
차이가 있다면, 계약할 때 전세권 설정을 해두었다는 점입니다. 비용은 약 80만 원.
2년 뒤 상황은 비슷했습니다.
집주인이 파산했고 경매가 진행됐습니다.
배당 구조도 동일했습니다.
- 선순위 근저당 2억 5,000만 원
- B씨 배당 1억 원
여기까지는 A씨와 똑같았습니다.
하지만 이후가 달랐습니다.
B씨는 전세권자였습니다.
잔여 보증금 2억 원이 남은 상태에서 바로 인도하지 않았습니다.
“잔여 금액이 정리되어야 명도하겠습니다.”
이 한마디가 협상의 출발점이 됐습니다.
낙찰자는 소유권 이전과 점유 문제를 해결해야 했습니다.
결국 추가로 1억 5,000만 원을 지급하고 합의했습니다.
최종 회수액
1억 원(배당) + 1억 5,000만 원(협의) = 2억 5,000만 원
손실은 5,000만 원.
80만 원이 결과를 바꿨습니다.
차이를 한 문장으로 정리하면
확정일자는 “기다리는 권리”
전세권은 “움직일 수 있는 권리”
둘 다 우선변제권은 있습니다.
하지만 분쟁 상황에서의 체감 무게는 다릅니다.
그렇다면 언제 전세권을 고려해야 할까
모든 전세에 필요한 건 아닙니다.
하지만 이런 경우라면 진지하게 고민해볼 필요가 있습니다.
- 집주인 신용이 불안할 때
- 근저당 설정액이 시세의 70% 이상일 때
- 전세금이 3억 원 이상일 때
- 법인 소유 주택일 때
반대로
- 근저당이 거의 없고
- 전세금이 1억 원 이하이며
- 전세보증보험에 가입했다면
확정일자만으로도 충분할 수 있습니다.
전세권 설정을 요구하면 집주인이 불편해하는 경우가 있습니다.
“나를 못 믿느냐.”
하지만 전세금 3억 원에서 100만 원은 감정의 문제가 아니라 구조의 문제입니다.
보험료라고 생각하면 이해가 쉽습니다.
그리고 집주인이 강하게 거부한다면, 그 자체가 판단의 자료가 됩니다.
확정일자는 기본입니다.
고액 전세라면 선택지를 하나 더 두세요.
문제가 생겼을 때, 협상 카드가 있는 사람과 없는 사람의 결과는 생각보다 크게 갈립니다.
