부동산 이중계약서, 잘못 쓰면 인생이 바뀝니다

“계약서 두 장 쓰면 대출 더 받을 수 있다던데요?”
“세금 줄이려면 실거래가보다 낮게 적는 게 낫다던데…”

부동산 거래 현장에서 여전히 이중계약서에 대한 오해와 잘못된 조언이 만연해 있습니다. 그러나 이중계약서는 단순한 편법이 아닌 명백한 불법이며, 매수자와 매도자 모두에게 치명적인 법적·금전적 리스크를 초래할 수 있습니다.

이번 글에서는 이중계약이 왜 위험한지, 그리고 실수 없이 안전하게 계약하는 방법을 구체적으로 안내해드립니다.

이중계약서란 무엇인가요?

이중계약서란 하나의 거래에 대해 서로 다른 가격이나 조건을 담은 계약서를 두 장 이상 작성하는 것을 말합니다.

대표적인 형태는 다음과 같습니다:

이처럼 ‘보여주기용 계약서’와 ‘진짜 계약서’를 따로 작성하는 행위는 국토부 실거래가 신고제도, 조세법, 금융법 등을 모두 위반하는 중대한 불법 행위입니다. 절대 가볍게 생각해서는 안 되며, 단순한 편법이 아닌 명백한 불법임을 명심해야 합니다.

1. 형사처벌 가능성

이중계약서를 작성하고 제출하는 행위는 공문서 위조 및 부정행위로 간주되어 매도자, 매수자, 중개인 모두에게 실형까지 내려질 수 있습니다.

2. 대출 사기 및 금융 거래 정지

금융기관에 허위계약서를 제출해 대출을 받으면 금융사기나 대출사기로 간주됩니다. 이는 단순한 민사 문제가 아닌 형사 처벌 대상입니다.

3. 예상치 못한 세금 폭탄

양도소득세, 취득세 등은 실거래가 기준으로 부과됩니다. 이중계약서로 세금을 과소 신고하면, 나중에 본세와 함께 무거운 가산세까지 부과됩니다. 특히 국세청이 등기 후 대금 흐름을 정밀하게 추적하기 때문에 적발될 확률이 매우 높습니다.

30대 신혼부부 A씨는 경기도에서 아파트(실거래가 6억 원)를 구매하며, 중개사의 조언으로 5억 원으로 계약서를 작성하고 1억 원은 별도 현금 지급했습니다. 중개사가 “대출 많이 받으려면 이렇게 해야 한다..”고 권했기 때문입니다.

하지만 이후 국세청 세무조사에 적발되어 800만 원의 과태료와 수천만 원의 양도세를 추가 부담하게 되었습니다.

“중개사를 믿었지만, 결국 법적 책임은 계약 당사자 몫이더라고요….”
결국 모든 책임은 계약 당사자에게 돌아갔습니다.

1. 실거래가 기준으로 하나의 계약서만 작성하기

정부는 실거래가 신고제와 자금 추적 시스템을 통해 이중계약 적발률을 지속적으로 높이고 있습니다. 받는 돈, 주는 돈을 모두 계약서에 명확히 기재하고, 등기 시에도 동일한 금액을 사용해야 합니다.

2. 대출 서류는 ‘있는 그대로’ 제출하기

대출 신청에 필요한 계약서는 반드시 진짜 계약서 그대로 제출해야 합니다. 허위 계약서를 금융기관에 제출하는 순간 사기죄 및 대출 취소로 이어질 수 있습니다.

3. 세금은 전문가와 상의하기

세금이 부담된다면 세무사의 조언을 받아 합법적인 절세 방법을 찾는 것이 가장 안전하고 현명한 길입니다. 절세 특약 활용 등 합법적인 절세 방안은 얼마든지 있습니다.

이중계약은 절대 ‘편의’가 아니라 ‘위법’입니다. 대출, 세금이 부담스럽다면 정식 상담을 통해 합법적인 절세 구조를 설계하는 것이 장기적으로 훨씬 안전하고 유리합니다.
당장의 이익에 현혹되어 인생 전체를 망치지 마세요.

계약서는 하나만! 금액은 진짜로! 그것이 가장 안전한 부동산 거래의 첫걸음입니다.